8月31日，万科举行2023年中期业绩推介会，以敢言著称的万科董事会主席郁亮再度发声为市场打气。

“房地产市场目前处于胶着状态，我们的判断是目前市场已经跌过头了。相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。”郁亮如此看待房地产市场现状。

对于万科自身，郁亮表示，房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。

郁亮称房地产市场已超跌

此前给出过“市场温和复苏”判断的郁亮，可能也没有预料到楼市复苏的波折性。今年一季度楼市短暂回暖之后，二季度以来又遭遇了持续调整。郁亮在业绩发布会上分享了一组行业数据，全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1月份-7月份继续下降25%。

“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年，也就是十七年前的水平。”郁亮表示，地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应，目前市场已经跌过头了。

房地产市场的这一调整出乎了很多市场观察人士的意料。瑞银亚洲经济研究主管及首席中国经济学家汪涛近日指出：“7月份新开工季调之后的规模相当于2020年下半年平均月均水平的35%左右，跌去了差不多三分之二，是一个非常深度的调整，应该是有史以来最深的调整。”

在行业景气度低迷的情况下，诸多房企均面临挑战。Wind数据显示，按照申万二级行业房地产开发分类，100家A股上市房企中有36家房企上半年业绩亏损，71家已经公布半年度业绩的港股上市房企中有27家房企上半年业绩亏损，占比均接近四成。

在此背景下，郁亮一如既往相信市场的自然恢复能力和韧性。他举例称，当前国内城镇人口9.2亿人，据此计算今年人均新增开工面积为0.7平方米，作为对比，美国1960年城镇化率达到70%，此后20年时间里，美国人均新开工面积平均为1平方米，好的年份能达到1.2平方米以上。

“国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。”郁亮表示，有背阴的一面就一定有向阳的一面，在整体低迷的时候向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。

政策密集发力助力房企

政策的密集发力也是郁亮信心来源之一。郁亮表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施。

近期，一系列支持房地产市场平稳发展的政策出台。就需求端来看，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。8月30日，两大一线城市广州、深圳相继宣布执行“认房不认贷”。

存量放贷利率下降也在路上。近期包括招商银行、中信银行、农业银行等在内的多家银行表示，正为存量房贷利率下调做准备。

在供给端，支持房企融资的政策在密集推出。8月30日，中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会。

据报道，证监会相关负责人表示，支持房地产上市公司在资本市场融资，稳妥应对民营房地产企业的风险。上交所相关负责人表示，抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求，“一企一策”稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目案例落地。

万科总裁祝九胜说：“万科内部一致的看法是，房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常的发展轨道上。”

郁亮称，已经看到相关政策正在发力提振房地产市场。他相信在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善，以及人们对未来预期稳定，行业迟早会回到一个健康合理的水平。

构筑牢固安全底线

在上半年，万科交出了一份来之不易的成绩单。半年报显示，上半年万科实现营业收入2008.9亿元，归母净利润98.70亿元，同比增速分别为-2.91%、-19.43%，阵痛难以避免；实现经营性现金流18.64亿元，经营性现金流连续14年为正。

“目前，行业处于调整期，公司经营安全是没问题的，但短期利润确实有压力。”祝九胜在业绩发布会上表示。

半年报显示，上半年万科开发业务的结算毛利率为20.3%，同比减少1.6个百分点。万科联席总裁张海解释称，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。

万科将安全摆在了更为显著的位置。在中期业绩发布会上，对于投资者关心的现金流安全问题，万科首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者分析认为，万科有息负债规模提升，但短期偿债能力仍较强。2023年6月末，万科有息负债合计3213.6亿元，较去年同期增长14.7%。现金短债比为2.67倍，明显优于行业平均水平。净负债率为49.5%，比年初提升5.9个百分点，总体仍处于行业低位水平。

“万科始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。”韩慧华表示，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正，二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于行业低位，三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里最领先的信用等级。

数据显示，目前国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

“万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。”郁亮说。