10月27日，根据公开消息，国务院保障房14号文即《关于规划建设保障性住房的指导意见》已经下发。此次文件由于涉及到“新一轮房改”的相关概念，颇受市场关注，也值得深入学习。
　　1、明确改革的两大目标
　　此次14号文明确了两大目标。一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。1）值得重点关注的是，此次提及的保障房的内容，和房地产业转型发展新模式做了挂钩。这恰说明保障房的工作地位上升了。这也要求各地政府和房企等注意此类概念的重要性。其既是住房制度改革中的一个较大领域，同时也和房地产新发展模式的转型之路将有非常好的结合。2）从新房改的内容来看，将重点聚焦在“市场归市场、保障归保障”的层面内容。其中保障房领域可以聚焦工薪收入群体的住房问题，而市场方面可以关注改善性住房需求的内容。
　　2、保障对象主要是两类
　　从此次政策可以看出，保障房的保障对象，主要是两类，即工薪收入群体和引进人才。1）从工薪收入群体来看，主要是包括住房有困难且收入不高的群体。在实际层面上或有两类分类，即本地户籍和外来人口。预计各地针对此类群体会有针对性的政策。2）从引进人才群体来说，或包括机关事业单位的人才和企业引进人才等。需要注意的是“引进人才”和“年轻人”、“大学生”的概念还是有所差异的，更强调产业方面的因素。
　　3、运作方式有几个维度
　　此次政策对于保障房的运作方式也有明确的规定。1）政策明确，将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。这里最核心的内容在于土地来源是划拨用地，同时会有市场化的方式运作。换句话说，保障房方面的市场化操作，给了各类房企有更大的想象空间。2）在保障房的封闭管理方面，这次其实关注了一个老问题即“长期闲置”的问题。这也说明，对于保障房方面会关注真实利用的情况，这有助于保障房房源使用效率的提高。3）关系的协调方面，这次提及了三层协调的含义。第一层是指保障房与公租房、保租房、商品房方面的关系。第二层是指保障房与城中村、城市更新、危旧房改造等关系。第三层是指保障房与建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费方面的关系。总体上，此类关系带来了政策的创新和调整，也是各地后续政策变动较多的领域。
　　4、建设节奏的问题
　　此次对于保障房建设节奏的内容，总体上有几个基本的原则。1）总体上要有一个基本底线，即不能为此增加地方政府隐性债务。这说明在当前特殊的社会经济背景下，此类债务风险是保障房工作所需要提前预判的。2）从结构上看，是为杜绝盲目建设等操作，更加强调稳慎有序、以需定建的概念。所以这反而体现了保障房建设的从容的特质。3）比较关键的还在于哪些城市会推进。这次政策提及“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”。从具体的城市名单来看，我们认为，此类城市名单其实规律性很强，即“一二线城市，减去呼和浩特、银川、兰州和西宁，加上东莞、佛山、无锡和常州”。对于此类城市名单确实需要积极关注，或者说这35个大城市需要重点关注。
　　5、结合房地产新情况开展工作
　　此次保障房的建设，可以认为会和两个新情况进行结合。1）会和目前的保交楼工作进行有效衔接。政策明确，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。这就说明在当前保交楼和房企债务问题处置过程中，一些土地和房产项目的处置，会积极纳入到保障房的用地和用房供给中。这和过去转变为保租房的操作是有差异和变化的。也是各地在保交楼工作中，要积极研究的新方向和新特点。2）这次政策也明确，对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房。这也意味着今年四季度和明年各地工作中，一些购房支持政策方面，会提及收储库存项目充当保障房的操作。这样也有助于更好化解房地产的库存规模，促进保障房房源的有效供给。