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钟伟:2018年是房地产市场的小年——北京师范大学金融研究中心主任钟伟 在“长三角区域房地产发展论坛”上的发言
编辑:gslfcs.com  来源:上海市工商联房地产商会  日期: 2018-1-5

  谢谢,我这是第一次到长三角论证,我只是一个教书匠,讲的不一定对。现在房地产的格局基本有两句话形容:叫开盘如打劫,买房如偷情。什么叫开盘如打劫呢?有的人说我一万七拿的地,开盘一万五,很正常,这就是打劫你。为什么?政府层层有压力。买房如偷情什么意思呢?在一些重点区域,供不应求的区域,开盘基本上五点半之前和晚上七点半之后,见不得人。这是我们看到房地产的一些变化。
  接下来我向大家汇报三部分的内容。因为时间有限,我有大概40分钟的时间汇报一下经济运行的看法。
  第一个向大家汇报的是,中国宏观经济运行的态势怎么样呢?
  怎么看待从现在到今后2049年和2025年经济增长,我们大概可以这么理解。
  第一点,一定要记住中国经济增长是新常态,是供给侧改革。因此,中国经济在未来这一段时间经济增速适中将不断的下行,每十年下行一个百分点。现在有大约7%的增长,到2050年勉强维持在不到4%的增长,这个趋势是不会变化的。当我们中国的经济增速从当前的7%,每十年下一个台阶,到2050年只有4%的时候,中国GDP占全球的占比每年上升0.5个点,所以,中国经济的增速在放慢,但是中国经济的体量对全球占比在不断的上升,这是一个重要的点。
  第二个,2020,2020意味着什么?意味着中国的GDP占全球的占比大约在18%,比目前美国占比全球24%还低一些,但是在2020年中国的人均GDP大约有1.1-1.2万美元,达到发达国家的下限。大约到2020年,中国的GDP全球排位在50位左右,这才是一个全民小康的实现,2020年中国基本达到了发达国家的底线,就是跟墨西哥、土耳其差不多。
  2035年有什么重要性?如果没有意外的话,2035年中国的GDP总量将超过美国,所以在2035年前后,中国当之无愧的从总量和GDP来讲都是世界第一,这个目标可能提前实现,2035年我们基本完成现代化。2035年的时候中国的GDP大概30万亿,2050年中国的GDP大概60万亿,每15年大概翻一番。到2050年中国的GDP在全球的占比大约35%左右,所以在2020到2035年中国逐渐回归到世界舞台的中心,在2050年中国是世界舞台的主角。
  回到1840年前的中国,应该有的历史地位,为这个中国付出了差不多整整两百年的努力。两个世纪以来,中国从来没有如此接近民族复兴的伟业,中国奇迹很大程度上难以被其他任何一个国家所复制的,这是我们看到关于十九大报告的一些特点。
  现在我们看看2018年、以及2018到2020年的经济增长会是什么样。
  第一点,从现在到2035或者更长的时间,中国的经济增速是向下的。但是从现在到2020,中国经济的增速稳定在6%—7%,所以中国经济处于一个新周期和新平台的阶段。2018年的中国经济增长会不如2017年,2018年中国的挑战,投资的增速可能会放缓,其中民间投资热情是不足的,比如外贸的出口可能会受到抑制。明年的金融和房地产都是小年,能够固守原来的阵地就不错了,甚至可能有所后退。金融、外贸、地产都是向下的。什么是向上的呢?消费。因为现在都是80后、90后的时代,消费增长很快。中国经济增长60%以上的动力已经是来自于消费了,2018年的第一个特点,经济增速略有下行。


  第二个,物价。物价跟资金的价格有关系,今年全年的CPI在1.7或者1.8,明年CPI比今年高0.5个百分点, 2017年的PPI大约是6.5到7,明年的PPI大概在略高于4的水平,明年的CPI向上,PPI向下。这些枯燥的词儿跟大家有什么关系呢?当CPI向上的时候,意味着央行的放流动性、宽松的货币政策、降准降息几乎是不可能的,所以诸位开发商或者实体经济的企业,要筹集资金,今年年内把资金筹集到位比明年筹集资金要划算。因为明年的资金更紧、价格更高,CPI是向上的,不要指望央行能够全面降准,很困难。
  另一个就是PPI向下,PPI一般来讲跟实体经济的盈利状况是高度一致的。当我们回顾过去三年的时候,2015、2016、2017年,规模以上工业企业的利润增速是-2%,+8%,今年以来是+22%,所以说明年实体经济盈利增速向下,明年赚钱没有今年赚得多。由于PPI往下走主要是上游的PPI,因此,明年的资源类企业效益明显不及今年,总体上来讲,明年是资金价格贵、量紧,无论是金融地产还是实体经济的效益都略微逊色于今年,这是我们看到的服务业的发展。
  中国的第二产业对于GDP的贡献曾经高达55%,现在约是43%,服务业从40%上升到现在大约53%-55%。因此,制造业和服务业日益交叉融合,服务业赚取的利润在上升,尤其是相对复杂的生产型的服务业和技术型的服务业在上升。我举一个例子,未来你做一台电梯,挣的钱可能不如安装、维护和远程控制这个电梯的收益率高。
  第二个部分金融,金融机构在十九大报告中被定义为服务于实体经济,所以让金融机构少挣钱,让出来的钱给实体经济。实体经济最后一个特色就是,除了提货币和宏观损失的双制度之外,还提出了一个守住金融,不发生金融系统性风险的底线。因此,金融行业在未来三年,强监管、守风险、服务于实体经济不出乱子就可以了,这就是金融的定位。既然是这样的话,大家可以想像,在今后两三年,金融机构是不会有非常惊人的显著的增长。
  由于CPI明年比今年高,因此,明年的资金价格总体比今年高,很难想象人民银行有大规模的降准、降息。
  下面我们看到金融和地产对GDP增速的影响,中国房地产行业的增加值对GDP的贡献,大约是5到6,全球大约是8到10,所以中国地产行业对于经济的增加值和贡献度,其实只有西方的一半。但是,有一个指标不对等,中国建筑业的增加值对GDP的贡献远远高于西方,因此,我们大概可以这么讲,未来几年金融以稳为主,地产还有一定的增长空间,建筑业尤其是普通的公民建,产能过剩行业洗牌的压力比房地产要大。
  再看看房价,房子用来住的不是用来炒的,已经定位了,还指望房价暴涨吗?政府在层层考核的压力之下,在各城市涨幅有明显抑制的情况下,是不敢让本城市的房价的排名在全国居于前列的,那个时候开发商有没有利润,跟政府完成调控目标之间,一定是政府要完成调控目标优先,房地产企业有没有利润,这当然很重要,但与大目标相比,没有那么重要。
  在长效机制也就是以房产税为核心的长效机制出台之前,目前各种限制的政策你别指望从现在到2020会放松,因为我估计房产税到2020年之前出不来,为什么呢?要让广大人民有获得感,你一出房产税就变成剥夺感了,所以房产税这个事情大概2020之后再议也来得及,在此之前都是高压限制为主。
  高压限制是不是一成不变的?不是,限过头了,也会稍微松一点,但是不会有方向性的大幅度的放松,这是我们看到的从现在到2020年特点,长效机制还没有,调控政策稳中略升,差异化放松。目前房屋的供应94%商品房,6%是各级政府的保障性自建。但是一个国家总有30%的人是买不起房的,这个时候中低收入阶层怎么办?只靠商品房能解决他们的问题吗?不能,所以未来的供应主体,过去过于强调市场了,未来的供应主题,各级政府也是非常重要的房屋的供应主体。
  例如在新加坡,政府的供应量达到70%-80%,剩下20%-30%是商品房的市场。在中国,我估计商品房在市场的占比会下降,下降到85%到90%,由政府供给的部分是10%到15%,这就是多主体供给。
  多渠道保障呢?现在开发商很简单,通过公开市场获得土地,然后盖房卖掉,未来不是的,未来由于要通过多主体供给,因此,我们为出现房地产市场的双轨制。目前只有一轨市场,未来还有一轨,准市场或者政府,另一轨不完全按照市场规律来供应,所以未来土地供应会因为未来产品不一样,出现差异化土地供应。譬如有公开市场的招牌挂,有非公开市场的特色小镇,还有农村建设做的长租公寓等等,土地被分化,分的很细。
  资金也一样,开发贷可能会很贵,但是开行的资金可能会很便宜,最后产品的样态也会多轨化。所以多渠道保障一定会形成市场和准市场的两轨,而对后面的那一轨现在我们研究的特别少。
  再接下来租购并举,请注意没有提租购同权,租购同全不可能的,你不可能通过房地产的问题,来解决医疗、教育、交通资源的不足问题。租购同权在西方国家也不可能实现,所以,我们讲的是租购并举。未来,不是快速开发的销售式的由多功能的政府提供房屋的重要性在市场上会逐渐增强。
  中国在过去一段时间,由于快速的城市化进程,所以中国的房价涨的比较多,其中尤其是一线和准一线城市会涨的特别多。这种形式会延续吗?一定程度上会延续,但是如果放三十年后或者五十年,房地产作为最好的投资标的,在中国可能已经渐行渐远了,除非是在一线城市的部分核心区域,所以我们大概可以肯定,有一些以农村包围城市,快速拿地,大规模开发,快速销售的,迅速的排名中国第一的这样的开放模式在未来很难走的很远,因为目前的市场不支持这样的模式长期的滚动下去,快周转模式在中国是比较困难的,这就是区域的分化,三四线受到的抑制尤其之大。
  最后,给大家几个建议,第一个是存量市场的分析,有什么重要性呢?第一,我们看所有的同步走好的市场当中,有分化,我们整体不看好,但是局部比较好的趋势。有可能是哪些呢?例如,京沪东线高铁开通之日,将会带来沿线一带房地产价格会上升,得益于京沪东线高铁的开通。同时,城市更新改造带来的机会也越来越重要,我们开发商要与政府去合作或者和政策性金融机构去合作。
  第二,我们看到行业洗牌,要快投还是要效益。未来这段时间排名20到50位的开发商日子是相对比较好的,因为他们不需要追求规模成为前十强,会更多踏踏实实的做项目。同时排名10位之后或者50位之前的这段开发商的洗牌兼并重组是最快的。
  第三,产业的供应链整体的打破,使得我们不得不考虑对产业进行细分进行深耕,例如房地产行业过去是快增长,快速开发的,现在要做一部分自持、商业、小区的物业等等。作为房地产企业而讲,应该从集团化的大一统的框架当中,分成功能模块,例如附加模块、小区商业模块、金融模块等等。这样不同模块的估值是不一样的,而其中很有可能房地产开发模块的估值是最低的,要做小区经营模块就不一样了,承载着小区的商业配送,小区的金融服务等等,那一块的估值也可能开发的估值要贵,如果做的好未来有可能上升。
  一个优秀的大的房地产开发企业,它整个业务架构会模块化、功能化。从估值角度来说,模块化、功能化是对于统一在开发商名义下的企业的再估值和再细分,这是未来房地产企业的转型必由的路线。
  (根据录音整理,内容未经本人审阅)

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