10月18日，习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一章节中，提出“加强社会保障体系建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒”的基调。
“十九大”与”十八大“相比，关于房地产的论述上有3个明显的改变，第一，明确住房属性为居住和准公共物品；第二，针对不同城市、不同人群，明确商品住宅、公共租赁房以及共有产权房的供应主体；第三，房地产不再成为经济发展的主要手段，住房保障成为保证适度需求侧刺激的基础。
房地产重新定位，明确居住和准公共物品属性，剥离投资属性。符合“十九大”之后经济增长方式转变为“供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式，房地产行业对经济拉动将进一步弱化，为“适度扩大内需”提供保障和基础。
十九大后短期市场判断和给开发商的建议
在十九大后短期内（2017-2018年）房地产市场政策走向会如何呢？
“十九大”召开后，2018年上半年是“两会”召开的时间点。在这两个关键时间点之间，调控政策不会放松，楼市要稳定的基调不会变。根据5-7个月政策时效性，这两个时间都是时效降低的时点，如果市场依旧火热，预计2018年年底前调控不会松动。
从市场层面来看，房地产尚处于下行周期，但一二三四线城市存在轮动现象，目前三四线市场依旧火爆。短期内，东部核心一二线城市受调控政策影响，将呈现“量跌价小涨”的局面，中西部核心城市和弱二线城市将迎来短期市场机会。
本轮调控呈现一二线城市量跌价稳、需求被压制，但三四线城市成交火爆，调控尚未根本上冷却市场，未来在市场过热城市（尤其是未限售的三四线城市）还将有政策加码。
在十九大后的短期市场内，基于调控不放松的背景，开发商应合理安排好高中低端项目的推出节奏，以高周转项目盘活现金流，以高利润项目保证长期利润，既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
十九大后中长期市场判断和给开发商的建议
“十九大”强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在具体执行当中需要通过“不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革、住房金融改革以及新型城镇化”这六项工作完成推动房地产长效调控机制五个载体的建设。
未来在不同能级城市的住房供应主体将出现明显分化：对应当下不同城市的发展阶段，长期来看，在中国人口总量触顶，人口抚养比初现拐点的限制下，未来城市能达到的体量有限；针对当下各城市人均收入及房价的不均衡性，一二线城市房价收入比过高，存在大量租房需求、供应方式上为租购并举；三四线城市，房价收入比相对合理，供应方式上以售为主兼顾保障性住房。
对于品牌开发商而言，“十九大”对房地产行业定调，房子回归居住属性，未来，政府将加大对中低收入群体关于住房需求的投入，商品住宅将成为高端消费品，存货周转率会进一步降低，而土地供给端受限进一步挤压行业利润，未来，提供面向高端客群的商品住宅以及市场化运作租赁住房成为发展方向
对于中小型开发商而言，因自身资金实力限制，难以在一线及热点二线城市获取土地资源、开发项目，未来的发展空间仍将是三四线城市，但这些城市的特点是人口总量较低，租赁性住房需求弱，房价相对较低，供应产品仍以企业主导的商品房和政府主导的保障型产权房为主。
目前，中国房地产已经进入楼市下半场的第二阶段，2020年之后房地产市场将迎来真正意义上的拐点。“十九大”后到房地产长效机制落地期间，是房企转型和布局的最后窗口期，未来房地产市场供过于求，购房人群更注重品质，行业利润水平长期维持较低水平为主要特征。房企通过专业化分工、布局金融行业等方式来降低主营业务风险，是企业在最后窗口期内亟需完成的工作。
在专业化分工方面，代建是开发商转型的一大方向。随着房地产行业集中度提升，叠加房地产市场调控趋严，开发商利润水平逐年下降，房地产开发的人员专业性管理要求和建设成本逐渐增加，倒逼开发商在传统拿地和开发建设中做抉择。绿城代建模式降低多变环境下委托房企的经营风险，并且降低管理风险，更能提高委托房企对成本管控能力。
另一转型方向是房企金融，如泰禾集团。泰禾的母公司之前入股了福州农村商业银行。对于母公司泰禾投资及其子公司泰禾集团来说，小份额的以股权投资的方式入股银行，主要目的不外乎是投资收益和融资便利。其中包括了疏通渠道、投资收益、长期来看是为了资产升值以换取更多的融资额度。
第三个转型方向是资产管理。针对目前房地产市场存在的商办、工业用地供应过剩的矛盾，结合“十九大”报告期间强调的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，未来利用存量物业、运营租赁项目、养老公寓项目将是房企转型的一个方向。同策慧享城是这方面的 一个案例。同策慧享城通过包租直营、与开发商合营或委托管理三种方式之一，与开发商形成合作。
总而言之，开发商要立足自身资源及专业能力，跨领域发展支撑主营业务、进行品牌输出、涉足存量房运营等，加强融资能力，强化物业运营能力，才能在下一轮竞争中胜出。
文/ 同策咨询研究部
