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解码瑞安房地产的商业开发理念——专访上海市工商联房地产商会商业地产专业委员会主任王颖
编辑:gslfcs.com  来源:上海市工商联房地产商会  日期: 2017-10-13

  【编者按】
  瑞安房地产是香港瑞安集团在内地的旗舰公司,总部设立于上海。多年来,瑞安房地产以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划,开发了一系列蜚声中外的项目,尤其是瑞安房地产子公司中国新天地的“天地系列”项目,成为多个城市的时尚地标。公司目前在内地主要城市的中心地段拥有八个处于不同开发阶段的项目,总建筑面积达1,320万平方米(包括其他投资者权益)。在上海,瑞安房地产开发的太平桥项目(新天地)、瑞虹新城月亮湾、虹桥天地、创智天地都是标杆性的商业地产项目,且多个项目均有独特的创新性模式。
  作为瑞安房地产的执行董事,王颖早在1997年就加入瑞安集团,先后负责管理上海太平桥项目、瑞虹新城项目及大连天地项目,拥有非常丰富的商业地产开发管理经验。在不久前成立的上海工商联房地产商会商业地产专业委员会上,王颖当选为商业地产专业委员会主任,本期封面人物,王颖将向读者解析瑞安房地产独到的开发模式,同时展望商会商业地产专业委员会的工作计划。


  《房产商》:每家商业地产开发商都有自己独特的开发模式,瑞安房地产相比其他开发商,有哪些特色和创新?
  王颖:瑞安房地产的商业主要分为三条产品线,城市中心总体规划社区、交通枢纽综合体和知识型社区。
  城市中心总体规划社区是瑞安项目最多的产品线,也是大家对瑞安最为熟悉的产品线,像上海的太平桥,也就是新天地项目,还有瑞虹新城、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地都属于城市中心总体规划社区。
  城市中心总体规划社区主要针对的是国际商务人士,我们运用现代化的设计理念与建筑设施,让城市中心老社区在现代建筑中焕发新生,再造集住宅、办公楼、零售、娱乐及文化为一体的综合性城市中心社区,是一个城市更新的开发模式。
  交通枢纽综合体是瑞安房地产一个全新的尝试,是在一个全新的地方,打造一个商业模式,它和城市中心总体规划社区对于老建筑的保护和开发是完全不同的理念。
  交通枢纽综合体是紧邻大型交通枢纽,连接商务与都市生活,集展示办公、购物、餐饮、娱乐、演艺为一体的一站式生活中心和商务、休闲平台,为城市脉络注入新力量的多功能体验区。目前瑞安做的这个产品线的代表项目是虹桥天地,它和上海最大的交通枢纽“大虹桥”无缝连接,为消费者提供高品质的消费体验。
  瑞安的第三个产品线是知识型社区,主要针对的客群是知识型工作者。项目延续悠远的学府文脉,融汇现代知识的动力,集聚科技创新精神和创意文化,融汇知识分享、创新孵化、沟通交流、休闲居住为一体,打造不设边界的大型知识型综合社区。像上海杨浦区的创智天地、大连的大连天地都是知识型社区的代表项目。

  《房产商》:城市中心总体规划社区是瑞安产品最多的条线,在城市更新中做的非常出色,瑞安如何做到了新商业和传统文化的结合,让城市旧有的文化在新时代中焕发生机?此外,从上海新天地到瑞虹天地,瑞安房地产做了哪些延续,哪些提升?
  王颖:大家提到瑞安,下意识就会联想到新天地项目,它是我们城市中心总体规划社区的代表性项目。
  我们在做新天地规划的时候,聘请了国际上最为知名的建筑事务所,确定将现代商业与地域传统文化结合的总方针。
  围绕中共“一大”会址,并根据周边建筑风貌的现状,瑞安房地产对整个新天地区域进行了统一的规划,将整个新天地的商业版图分为南里与北里两个部分。南里以现代建筑为主,石库门旧建筑为辅,北里地块则以保留石库门旧建筑为主。两大商业板块新旧对话、交相辉映。
  新天地在实践中探索和总结出三种开发性保护的模式:第一类:加固地基、加固结构、更换木梁,对建筑的细部按当年设计修复,并按现代都市生活的要求进行适度改造。这类代表案例是壹号会所;第二类:保留外墙和屋顶,内部结构拆除重建。只保留整排石库门楼和屋顶,建筑内部全部拆除,按商业场所的要求用钢筋混凝土重建,对原来屋顶的木结构,拆除后更换全新钢架结构,在二楼与三楼之间采用挑空方式,留出了舞台的空间,并对原天井部位加盖玻璃棚,使室内通透明亮。这类代表案例是Green&Safe;第三类:基本拆除,只保留门楼。改建中,将三座老房子合为一座建筑,它的西北面采用一道现代的玻璃幕墙,与周围的历史建筑形成反差。顾客用餐时可通过玻璃一览无遗地欣赏两侧历史建筑。当然顾客自己也成了别人的一道风景线。这类代表案例是Oreno。
  在商业定位阶段,瑞安房地产前瞻性的将新天地定位于强调过程的休闲商业综合体,“让人们重回石库门吃饭”的创意打破了当时传统商业的格局,最终创立一个集餐饮、零售、娱乐和文化为一体的组合型商业项目。
  最终,呈现出的商业格局是:新天地北里及南里的商业步行街部分,融合着深厚的石库门文化,着力打造休闲餐饮为主、文化零售为辅的特色商业街。而此后开业的新天地时尚与湖滨道购物中心,在瑞安的精心打造之下同样形成了错位与互补。新天地时尚聚焦创意零售,引进大量时尚品牌,吸引高端的年轻客户;而湖滨道则汇集家居、亲子等主题业态,成为周边高端居民又一全新的消费场所。
  通过一系列多元化的商业活动,为老建筑注入新的活力,让潮流与历史在上海新天地不断碰撞,为整个城市呈现一场又一场的艺术人文盛宴。正是这种不可替代的体验,使新天地不仅成为了上海的名片,更成为了全中国的地标。
  瑞虹天地和新天地一脉相承,但是所在的区域不同,面对的消费人群不同,瑞虹天地客群会更年轻,更摩登,更具备活力,所以瑞虹天地的打造上会更关注于这类人群的需求,比如说瑞虹天地的四个地块都有各自特色。在2015年开业的,我们就有偏向于家庭需求亲子体验类的街区商业:星星堂。而超过16万方的太阳宫,则是一个一站式的购物中心,它有亚洲最具特色、最大的美食市场。可以说瑞虹天地和新天地既有相通之处,又有各自特色。

  《房产商》:在瑞安房地产的交通枢纽综合体和知识型社区的条线中,我们看到公司的项目往往是和城市需要承载的交通或产业功能相结合的,公司如何精心打造这两类项目?
  王颖:先谈谈交通枢纽综合体,这方面我们的代表性项目是虹桥天地。虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心,项目集办公、购物、餐饮、娱乐、演艺于一体,为虹桥商务区的办公人群、西上海居民及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供全新的商务、休闲及娱乐体验。
  从这里出发,步行1分钟即可抵达地铁站,五条地铁线让你30分钟轻松抵达上海各区域;步行2分钟可达高铁站,只需1小时就能漫步在长三角各城市;步行9分钟到达虹桥机场,2小时现身东亚各大城市,与日本、韩国、台湾的客户们面对面洽谈。无论你是商人、旅客或是购物达人,无论你是会商、转机、休闲亦或娱乐,来到虹桥天地,你将惊叹其便利的交通,无缝式的连接,以及人性化的设计。
  我们特设了“远程值机”服务及“行李托运”功能,基本覆盖所有国内航班。可以让消费者在这里就提前值机,然后轻松乐享周围的休闲生活。
  虹桥天地的购物中心是国内首个直连综合交通枢纽的大型购物中心,400多家国内外品牌为顾客带来了休闲、娱乐、购物、亲子一站式的全新生活方式。
  虹桥天地的购物中心演艺中心是设计独具匠心的专业演出建筑,拥有可容纳超过1000人的多功能空间,每年将上演上百场海内外顶级演出和展览,是未来西上海文娱新地标。
  接下来说说瑞安房地产的知识型社区。创智天地是瑞安房地产知识型社区的代表。项目主要由四大功能区块组成:创智天地广场、创智坊、科技园和江湾体育中心。包含商业、产业园、住宅等业态。
  四大功能区片有着具体的分工。创智天地广场是该项目的商业中心及神经中枢,由办公楼、学习中心、展览馆、会议设施、零售及餐饮设施组成,重点引进以跨国公司为主的总部级研发中心。创智坊属于多用途区,以乙级办公楼和公寓式办公楼为主,重点引进具有自主知识产权的创业型企业,外包服务企业等。科技园在创智天地广场以北的区域,旨在成为中国数码小区发展的基地,并有高科技公司研发中心基地的设立。江湾体育场有“远东第一体育场”之称,为项目主要的公共活动中心。
  知识型社区核心理念:营造产业生态系统——三区融合(园区,校区,社区),联动发展。三区即校区、社区、科技园区。创智天地要打造的是“创新,创业,乐活;融合工作、生活、学习、娱乐于一体的知识社区”。创业生态系统的搭建必不可少。
  创智天地本身有地利的优势,周边复旦大学、同济大学、上海财经大学等10余所高校和百余家科研院所的环绕,并与校区的资源做了链接。
  同时,创智天地还有着自己的新型创业社区InnoSpace+,最早起源于2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器。InnoSpace当中包括了包括了InnoSpace孵化平台、InnoWork联合办公、IPOclub创业咖啡、InnoMaker创客空间、InnoLive创业公寓等多种创业功能载体。
  InnoSpace孵化器是科技部认定的国家级众创空间。区别于国内一般的企业孵化器,它除了满足创业者需要的软件硬件之外,该平台还是一个整合各方面资源的开放性孵化平台,可以提供给创业企业更为全面的孵化服务。
  对于进入当中的创业者而言,创智天地提供的是连锁式成长的产业链:首先,年轻人可以在创智坊里成长,继而搬入创智天地广场办公,规模扩大后,科技园里可以量身定制公司的总部办公大楼。

  《房产商》:瑞安房地产的项目开发节奏一般较慢,精工细作,产品设计时尚而又有文化内涵,且每个项目都有特色,不重复,公司是如何做到这一点的,有哪些独到奥秘?
  王颖:针对城市中心总体规划社区类的项目,最重要的上就是抓住城市的文化脉络,让当地人看到属于自己的地方情怀,让外地人领略向往已久的地方特色。如此一来,便形成了新天地的核心竞争力。
  比如继上海新天地之后,我们相继打造结合了江岸文化的武汉天地、吊脚楼文化的重庆天地、岭南文化的佛山岭南天地,在保留城市记忆的同时,引领新的消费方式,这样的创新手法使得“新天地”成为了更多城市的代表名片,也使得瑞安房地产在内地实现了持续的发展。
  近几年来,瑞安近一步结合、深化新天地开发理念,根据不同城市、不同区域的特性,从产业定位的角度出发,打造出了交通枢纽综合体及智慧社区等地标项目,使天地项目与区域产业经济的共同发展,并成就企业的可持续发展。

  《房产商》:我们来谈谈新成立的商业地产专业委员会吧。在揭牌当天,委员会就做了内部闭门的业务分享,反响效果相当不错。未来,商业地产委员会的工作计划和打算是什么?
  王颖:商业地产专业委员会建立的目的,就是为了把具备一定规模或一定特色的商业地产开发企业集中起来,经常商讨商业地产的市场发展前景,解决发展中遇到的共性问题。在商业地产专业委员会成立之后,我们会通过各种方式增强会员企业之间的凝聚力,让大家摒弃同行是对头的旧观念。通过各种形式的活动(如研讨会、专家讲座、项目参观等),增进企业之间的交流,拉近不同规模、不同特色的会员企业之间的距离。通过企业之间的相互交流、相互学习,更进一步的实现资源共享乃至项目的合作,从而为会员企业带来真正的“共赢”。


  关于未来商业委员会的工作打算,我们计划从下面5个方面来开展:
  第一个方面是我们会定期组织小型研讨,一次一个主题,例如实体商业与电商的关系、消费者需求的进化、定制化商业服务、持有商业的资产运作等问题进行研究与探讨;第二个方面是推选委员会中规模性、专业性、特色性等不同类别的企业介绍他们产品的先进理念和操作方式;还可以组织优秀项目的实地参观;第三方面是邀请专家进行有针对性的小型讲座,内容可以包括对先进的商业地产的运营理念,与商业地产相关的政策解读,对未来政策及市场趋势的预判,政府层面对商业地产的规范及期望等等;第四方面是请律师谈商业地产操作中应如何防范和解决遇到的矛盾;第五方面是将会议商讨的主要结果及相关信息,通过商会杂志和网站刊登,在长三角范围内进行拓展。
  总而言之,商业地产专业委员会做好会员服务、为会员创造价值。在此基础上,我们会吸纳更多的会员加入我们,让商业地产专业委员会的规模和影响力更大,也基于此,我们也会打出商业地产专业委员会的品牌,让商业地产专业委员会在长三角乃至全国为商业地产行业的发展作出贡献。


  文/本刊编辑部

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