近年来，长租公寓成为开发商大力拓展的领域，包括万科、招商、远洋、旭辉、阳光城、景瑞等一众房企都争相扎堆儿“长租公寓” 。来自策源的数据显示，在中国排名前三十的房企中，已经有三分之一进入这个领域。
那么，开发商为何如此青睐长租公寓，进入长租公寓领域，有哪些模式可以借鉴，有哪些机遇可以把握，又有哪些风险需要谨慎？
本期《房产商》分别从动力、机遇、模式、风险和思考等四个方面，分别给予分析，给予会员企业一些思考建议。
和一些二线城市，土地出让的时候，很多地块会对开发商自持物业有一定的比例要求，大多为15%的自持物业。
很多开发商头疼这15%怎么办。一般房企会把这15%的开发成本先摊到85%可销售面积上，先卖85%，15%的留待规划。而将这15%的物业做成长租公寓，可以说很好地解决了开发商拿地后的物业规划问题。
第二，开发商有较大的转型升级需求。目前，无论是大中小型房企，都面临较大的转型升级需求。房地产市场越来越不好做，利润空间越来越小，房产增量空间越来越小，这些都是房地产企业面临的现实难题。
未来怎么做？每一个房企都在思考。向长租公寓方向转型，对于开发商而言就是一个再合适不过的选择。开发商对房地产市场的熟悉和优势，会很好地迁移到长租公寓市场。
机遇：国家鼓励市场需求
显然仅仅是开发商自我的动因，不足以解释开发商对长租公寓市场的一拥而上，事实上，无论是政策层面，还是市场需求，长租公寓都有很大的市场想象空间。
一方面是国家的大力鼓励和提倡。2016年至今，中央的多次经济工作会议中，购租并举也被提到了显著的位置。从去年年底至今，北京、上海相继推出了租赁住房用地的指导性意见。2017年，上海推出多块市区核心地块，将全部用于租赁用途。
可以说，国家层面对于“租售并举”的定性，对于政策非常敏感、依赖的房地产市场和房地产开发商而言，大力拓展租赁型物业就成为一个很好的选择。
另一方面是市场的需求。据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。
此外，目前中国的高品质租赁市场还处于一个成长阶段。高品质、统一管理的租赁房房源数量较少，此前大多面向外企高管、集中于外资的服务式公寓，面对白领阶层的高品质公寓房源是一个市场空白，这一需求直接促成了一些品牌长租公寓市场的起飞。
模式：需要有明确的品牌特色
开发商进入长租公寓领域，主要有两种模式，一种是开发自有的品牌，比如万科、龙湖都是这样的代表。万科开发自有的品牌“泊寓”，龙湖开发了自有品牌“冠寓”，而其他一些开发商则是选择以合作的方式进入长租公寓领域，比如世茂房地产与凯信亚洲的合作，复星与途家、未来域等合作，阳光城与寓见合作等等。在合作模式上，开发商和长租公寓品牌各自发挥长处，如阳光城何寓见的合作模式为：阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。
相比传统中介租房，长租公寓的优势本应在于统一管理和服务。开发商的长处在于整体品质的塑造和优质服务的提供，因此，在长租公寓的模式策划中，需要有清晰的定位和服务思路。
以万科旗下位于广州的泊寓为例，它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房要明显高出一些，并无太多优势。但正是由于看中相对干净、舒适的环境，所以很多年轻人依然愿意留下来。
为确保公寓整体环境，以及定位的准确，对租客进行必要的筛选不可或缺。以万科驿项目为例，希望租赁公寓者需要首先进行面试。在招租过程中，万科驿更偏爱年龄35岁以下、单身无子女、积极上进的新青年群体，这都体现在面试环节。同时，万科驿与租客达成协议“客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”，这都确保了长租公寓主题鲜明，同时打造优越的环境。
YOU＋青年国际公寓创始人之一刘昕也曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。倡导社交功能未来有望成为长租公寓的品牌主打方向，后期的增值服务值得期待。
风险：盈利太难亏损不断
对于开发商而言，进入长租公寓领域面临的第一大难题是盈利太难，很多企业几乎是亏损着进入行业并一直亏损到现在。
已经试水长租公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌袁鸿昌透露，目前，世联行红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。袁鸿昌称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要盈利，要等到红璞公寓停止扩张的时候。
此外，在现有市场环境下，要能达到盈利，长租公寓对入住率有很高的要求。链家旗下 “自如”品牌项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。
关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”
思考：占据市场空间审慎前行
巨大的盈利难题并没有困住开发商拓展长租公寓的步伐，相反，无论是万科、龙湖这些的长租公寓先行者，还是后面陆续进入的开发商，在长租公寓领域的扩张呈现出越来越快的态势。
这种现象的背后是什么缘由？
其一，长租公寓是一个新生行业，但它的盈利模式却很多元，且有想象空间。目前所有基于长租公寓亏损的测算，大多将租金列为惟一的收入来源。但事实上，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现创收甚至盈利。家具租赁、产品销售、广告植入等等衍生服务都可以成为长租公寓的利润来源。
其二，对于长租公寓这样符合国际大势的新兴行业而言，初始阶段跑马圈地比盈利本身更重要。房东东创始人全雳分析，对开发商来说，现在不进入长租公寓市场圈地，可能最后连机会都没有，只有先做，往前跑才有机会，待在原地就歇菜。在行业的发力期，努力冲到市场占有率的前几名，这样才能赢得政府支持和规模利润，如果排名一直在市场20开外，基本就被市场淘汰了。
当然，对于开发商而言，保持冷静的心态和冲锋的步伐，在长租公寓的这个市场培育期，显然同样重要。
文/本刊编辑部
