7月7日 ，《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称 《规划》),正式发布。《规划》提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以民生优先、增加供应、优化结构为出发点。预期到2020年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能力显著提升的总体目标。
从《规划》的具体目标来看，涉及住房供应量的提升、市场秩序的规范、租赁市场的培育及保障性住房工程的推进等五大亮点。
亮点一：供给侧调控的思路
凸显了住宅“供给侧”改革的思路，以供需结合的双向调控手段来保障上海住宅市场健康稳定发展。规划最大的亮点就是明确给出了“十三五”期间住房用地供应量5500公顷，比“十二五”期间增加20%。首先稳定了市场预期，消除了市场对于未来上海供地将会紧张的情绪。
从总量上来看，不仅不会供地紧张，在“十二五”供应量的基础上还增长20%；从“十三五”住房新增供应计划来看，新增住房目标为170万套，中小套比例增加，较“十二五”期间增加11%（折合面积12750万平米，较“十二五”期间小幅增加2.8%）；从住房覆盖率来看，按照上海到2020年人口规划2500万上限来算，新增人口最多为80万，以170万套新增住房计算，人均2.13套房，完全能够覆盖新增住房需求。
从以往房地产调控经来看，调控侧重需求端。通过限购、限贷等行政手段，短期内部分需求被抑制。从抑制住需求后的楼市表现来看会有一定的降温作用。但是，从长期来看，这部分被抑制的需求只是被后置，一旦楼市调控出现松动，这部分需求就会再次集中涌入楼市，对于市场造成比以前更大的冲击。本次上海以增加供应量的方式，在根本上解决了市场需求问题，对于稳定楼市起到决定性的作用。
亮点二：预期管理与强化市场秩序
把预期管理纳入到房地产市场体系中来，上海房地产市场进入强化秩序规范时代。房地产市场的波动除了受到经济发展、市场供需的影响以外，还会受到市场舆论及心理预期的影响。舆论和心理预期往往交叉在一起，对于房地产市场价格起到推波助澜的作用。本次规划中明确未来清晰的供地计划，保证了房地产市场信息的公开、透明并且保证信息的充分性。避免片面信息造成市场的误解。同时强调了要规范市场秩序，强调要加强市场监督，明确细化房地产交易规则，规范商品房销售行为，严厉查处房地产企业违规违法行为，坚决从重打击中介机构的违规违法行为，保持房地产市场健康发展。落实各区对本区域房地产市场监管的职责，维护区域房地产市场平稳有序。
亮点三：购租并举下，力推公共租赁住房
上海在“十三五”规划中公共租赁住房的供地计划1700公顷，租赁用地占住宅全部供地的30.9%，“十二五”该比例仅为5.9%。公共租赁住房成为上海未来商品住宅市场重要的补充。大力发展公共租赁住房能够有效的疏导当前的过热住房需求，通过疏导的方式缓解供需紧张造成的房价快速上涨，短期内能够纠正供需失衡，稳定房价，进一步稳定房地产市场。
公共租赁住房也将有助于上海未来城市发展所需要的人才建设。这两年有关“逃离北上广”的话题被广泛讨论，并且这也成为一种社会现象，面对大城市的高房价、生活压力大，部分城市已经出现人才流失的现象。如果高端人才、专业人才流出一个城市，这终将导致一个城市的衰败。
大力发展公共租赁住房有利于房地产市场长效调控机制的建立。我们国家房地产市场当前一项重要的任务是要建立房地产市场长效调控机制。从长期来看，当的限购等行政调控手段肯定要逐渐退出市场，更多的要以市场的手段来规范市场。如果引导未来的房地产市场投资需求是长效调控机制的核心内容之一，如果给公共租赁住房和住房投资合理的设计一套规则，就可以实现把投资需求引导到公共租赁住房体系中，政府借助社会投资主体的力量实现了保障房体系建设，社会投资群体通过国家政策实现住房投资收益，真正的实现双赢。
亮点四：保障房构建多元化住房体系
在培育租赁市场发展的同时，加大保障房工程建设与供给，以改善中低收入群体居住条件为目标。《规划》指出，将优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。同时加大土地、金融、财税的支持力度。《规划》中指出，预计在“十三五”期间，上海将新增供应各类保障性住房约55万套。其次，纳入保障性安居工程的旧住房综合改造项目完成30万户，建筑面积约1500万平方米。
与“十二五”规划相比，“十三五”期间保障房新增供应量有所下降，这是在过去大力推进保障房建设的前提下所形成的，这也反映了群众居住水平需保障的比例在下降，应运了市场的需求，同时防止大改大建造成供大于求的局面。此外，在土地供应、金融、及财税将得到加大，对后续保障房建设的推进给予了支持和保障。
亮点五：建筑文化传承
《规划》中提出持续对现有住房居住条件的改善。将按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，5年预计实施约5000万平方米的各类旧住房的修缮改造。这不仅对上海历史建筑文化、里弄文化的保护，同时也对改善民生工程起到推动作用。上海城市较老，老旧里弄较多，原有的生活设施已经相当陈旧，且与现代生活需要差距较大，其次老旧里弄年久失修，安全性也是首要考虑的问题。
上海未来土地供应会因房地产市场租售结合的方式而发生改变。租赁市场的培育主要满足低收入家庭居住问题，其次是通过租赁市场满足人才导入的需求，例如在张江、漕河泾等高科技产业聚集区。租赁市场与原有销售市场形成未来上海住房供应的新体系。
其次，且从近日推出的两宗全自持住宅用地来看，政府在推出该类土地时起始楼板价并不高，这也是大力培育上海住房租赁市场所透露出的信息。
在一二线城市土地供应日益稀缺的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上变相抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期，另一方面，实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新的尝试。未来，这种“租赁型”用地比例也很可能进一步提升。
对于企业而言，“只租不售”的土地出让实质上也对开发商提出了新的考验，销售收入的下降会使得房企现金流下降，另外，由于租赁投资回报率低会使利润减少，而住房长期租赁也需要一定运营能力。所以，未来开发商拿地不仅需要有“造房子”的能力，同时也要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。
