自2016年7月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作》的通知以来，特色小镇成为开发商追捧的开发领域。有数据显示，国内百强地产企业，过半参与或正谋划做特色小镇。
　　目前，我会也有多个会员企业正在大力拓展特色小镇，或即将进入这个领域。我们关注到，从今年6月开始，我会会员单位先后落地了4个特色小镇项目，而这4个项目，均为企业首个特色小镇项目，可谓是开启了企业转型升级发展的新通途。
　　与传统的房地产开发不同，特色小镇更注重产业规划，也因此每家开发商的思路和模式均迥然不同。本期《房地产》将聚焦几家涉水特色小镇的会员企业，看看他们如何利用特色产业，撬动小镇的开发。
　　碧桂园：科技小镇产业先行，先产后城

　　碧桂园算是第一批进军特色小镇的开发商，而且动作异常迅猛，截止2017年7月，碧桂园已经有5个科技小镇落地。
　　碧桂园“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地两至五平方公里。模式上，根据碧桂园的发展战略，科技小镇是产业先行，先产后城，对于每个项目，公司都将因地制宜地突出主导科技产业，以主导产业为支撑，引入龙头企业和产业发展基金，孵化和扶持全产业链发展。
　　以惠州潼湖科技小镇为例，小镇成功招商到了华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻碧桂园创新小镇。这些企业均为国内有名的创新企业或者创新协会。
　　有了这些大牌站台，碧桂园创新小镇借助这些合作伙伴在移动互联、大数据及智慧城市等方面的领先优势，将形成以物联网、移动互联及大数据为核心主导产业，智能控制、智能制造及科技服务为配套产业的发展平台，目标是成为世界级的物联网和智能控制产业基地，总投资约300亿元。
　　除了软通动力、明匠集团这样的行业龙头企业外，项目还引入了中城新产业控股、无锡物联网产业研究院、深圳市物联网智能技术应用协会等10余家平台机构，智璟科技、广东泰一高科技、深圳乐行天下等很多成长型创新类中小企业也将在该项目落地发展，使得整个小镇的发展具有立体性。
　　为何碧桂园科技小镇能吸引这些科技企业入驻，碧桂园的逻辑很简单：在高房价、高物价的城市周边建造科技小镇，用一系列的低成本吸引这些企业过来，低房价、低消费。
　　值得关注的是，碧桂园在特色小镇开发中采用了“重产业、轻住宅”的开发，比如惠州潼湖科技小镇，首先启动的便是产业地块，且整个项目规划中，住宅的占比不超过30%。
　　以产业用地为主，意味着科技小镇将是一个重资产、长周期的项目。碧桂园集团副总裁刘宁指出，科技小镇的商业模式很清晰，那就是重资产长期持有。随着园区的发展，盈利的方向和模式也将随之变化，第一阶段是筑巢引凤，引入IP；第二阶段是为凤筑巢，捆绑IP，最终要达到的目标是筑巢生凤或者筑巢产凤，也就是创造和培育IP。
　　碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波表示，具体到盈利点，科技小镇的城市综合运营可以产生很多经济效益，公司也有计划成立产业基金，进行相关产业的孵化。此外，探索大比例重资产自持物业的资产证券化也是一个路径。“我们对收益的预期还是比较乐观的，用时间换空间。”
　　中锐：落地首个教育小镇

　　2017年8月14日，黄山中锐教育小镇项目签约仪式在黄山昱城皇冠假日酒店举行。
　　黄山中锐教育小镇位于黄山市屯溪中心城区西，距离黄山市屯溪机场3.5公里，黄山火车站5公里，处于黄山旅游休闲度假区核心，周边坐拥黄山文化中心、徽州文化博物馆、徽商创业园，临近度假酒店、黄山高尔夫球场等，总占地近550亩，总投资约30亿元人民币。凭借中锐集团二十余载在地产和教育领域的经验以及徽文化广博、深邃的人文底蕴，黄山中锐教育小镇将建设成为一个融合高端国际学校、青少年教育营地和亲子乐园、国际培训交流中心及度假休闲社区为一体的综合教育类项目。
　　其中，国际学校将面对华东地区招生，以IB课程为基础，培养中西融合、具有国际视野、创新精神和领导能力的精英学子。教育营地作为正在中国逐步兴起的新生事物，将依托黄山得天独厚的人文和旅游资源，结合国际化的管理团队，为全球国际学校提供安全、独特、充满刺激和技巧的户外体验，帮助青少年达到生理、心理、社交及领导能力等多方面的成长，成为真正对接国际化的全能教育基地。

　　三盛宏业：大力拓展文旅竞技小镇

　　2017年6月28日，我会副会长单位三盛宏业与金华市金义都市新区签订了投资金额逾百亿的金华科创文旅小镇项目投资协议，启动了三盛宏业集团首个特色小镇项目。
　　三盛宏业将投资百余亿元在浙中金义都市新区建设金华科创文旅小镇项目，在该地区重点打造一个动漫科创研发产业、电子竞技产业的集聚基地，最终将项目打造成为金义都市群文娱中心、人文居住中心、酒店商务中心、大数据科创服务中心。
　　在金华科创文旅小镇项目上，三盛宏业将引进包括控股上市公司中昌数据在内的科技公司建立研发中心，为金华传统实业提供大数据支持，通过大数据推进工业转型升级。而中昌数据，是三盛宏业刚收购不久的控股公司。
　　此外，三盛宏业将依托成熟的杭州动漫业、浙中旅游业、横店影视业为产业基础，以浙中便捷的交通廊道为物流载体，以扶植电竞动漫产业的会场和自主研发AR、VR游戏、人脸识别应用为亮点，并结合航天航空工业技术打造以“嫦娥奔月”为主题的、以世界顶尖技术呈现的中华五千年飞天梦、中国梦。

　　保集：顺势而为以PK竞艺带旅游观光

　　2017年8月16日上午，我会副会长单位保集控股集团武义PK竞艺小镇项目签约仪式在武义县政府举行，预示着保集控股的第一个特色小镇正式启动。
　　保集控股为何要选择在浙江武义做特色小镇？为何将产业定位在PK竞艺？
　　这一切需要从武义说起，武义位于浙江省中部，金华市南部，距离杭州150公里，上海300公里。金丽温高速公路横穿境北、金温铁路过境，对外交通便捷。武义扑克产业始于1970年，发展至今已有30多年。武义业已连续举办过九届全国桥牌混双公开赛和第二届亚洲杯桥牌锦标赛，扑克竞技的文化氛围业已形成，奠定了武义PK竞艺小镇向竞技产业发展的文化基础。因此，保集控股做PK竞艺小镇，可谓是顺势而为。
　　武义PK竞艺小镇项目规划用地面积3.7平方公里，总投资90亿元，定位为中国首个以竞艺文化为核心，融合大健康产业、文化创意、旅游度假于一体的PK竞艺小镇。启动区占地425亩（其中住宅274亩，可售商业88亩），投资额29亿元，重点打造白阳山文商旅综合体、会展竞技旅游综合体、产业链转型升级示范区三大项目。
　　模式上，武义PK竞艺小镇通过承办国际国内以及区域范围的牌类比赛、电竞比赛，提升区域在扑克衍生休闲游戏竞技市场的号召力，展现区域形象，打造永不落幕的竞技场。形成扑克竞艺文化园（小镇客厅）、扑克休闲游乐岛、白阳山扑克文化创意园、扑克产业中心、运动健康总部园、PK竞艺小镇休闲商业街六大项目推进PK竞艺小镇落地，融合生产、生活、生态功能。
　　此外，武义PK竞艺小镇还将大力发展旅游观光。规划中的武义城市客厅是集旅游集散、体育休闲、会展商业于一体的会展竞技旅游综合体。通过主办世界级电竞大赛，扩大扑克小镇影响力，吸引游客到访，带动酒店、餐饮消费（WCA是全赛制、全天候、全平台、高奖金的全球电竞大赛）。打造全新的娱乐商业产业链，覆盖电竞、机器人、体验等各方面。

　　阳光城：联合电影学院打造影视小镇

　　就在保集控股的武义PK竞艺小镇落地后的一周，2017年8月23日，我会理事单位阳光城控股联合北京电影学院在常州落地了“常州?北影阳光影视城”，
　　阳光城将在该影视城片区内打造互动体验平台、影视创作平台、培育创新平台和配套服务等4大平台，在此基础上形成运河主题影视乐园、北影长三角影视拍摄中心、小型影视企业孵化中心、北影阳光国际学校等15大重点项目。
　　事实上，这只是阳光城联合北京电影学院打造的第一个特色小镇项目。在之前双方签订的战略协议上，双方约定，将共建“北京电影学院青年电影人才培训基地”和“北京电影学院产学研创作实践基地”，包括但不限于继续教育、职业培训、组建影视新媒体学院等；人才培训和教学实践内容包括但不限于编剧、导演、制片、摄影、影视特效制作等内容。
　　此外，通过“影视小镇”的产业概念及新型园区运营模式，合作申报、启动一系列特色小镇项目。而常州影视城项目，是双方合作落定的第一个影视小镇项目。
　　综上所述，我会会员单位先后依托自身优势，在电子竞技、动漫、科技、影视等行业，或是独立开发，或是借助一些优势企业的联合开发，开启了特色小镇的新征途。
　　对于会员企业而言，在目前地价高昂的时代，在一线城市高价拿地负担极重且风险较高。由于特色小镇土地价格较为便宜，因此，能通过特色小镇进行新项目开发，不失为转型升级的好去处。且特色小镇一般总体体量较大，一旦落成一个项目，可以解决企业在较长时间内的土地发展空间。
　　此外，特色小镇相比住宅开发，更考验会员企业的综合运营能力，也迫使企业在人才储备、综合管理方面做出升级，倒逼企业的发展。
　　目前我会会员单位涉足特色小镇，还处于起步阶段，但无疑为后来者开了个好头，也会带动其他会员企业一起进入这个行业，取得更大发展。

　　文/本刊编辑部