近年来，“地产+X”成为了开发商最乐于尝试的商业模式，地产+养老、地产+旅游、地产+文创……如今，又有了新的商业模式，“地产+农业”。
早前，已经有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式，试水“农业+地产”的转型模式。2017年9月中旬，华润置地携手中国农科院下属企业中环易达发布了全新农业品牌：耕雨，并宣布正式开始打造自己的田园综合体……
为什么这么多的房企都看认为农业大有前途？“农业+地产”的深度融合怎么玩？房企在农业领域可以怎么创新？
为啥这么多家房企都认为农业有前途？
作为近几年房企转型的一个重要方向，越来越多房企看好地产和农业的融合，并从中衍生出农副产品销售、文化和生态旅游等多种盈利模式。
目前看来，尽管“农业+地产”现在还处在探索阶段，但其已经具备了至少两个成功的关键因素：
一、符合大环境的发展趋势，可以享受政策红利
一直以来，国家都在大力开展城乡建设、促进乡镇发展，并且不断加大政策的扶持力度。
有了国家政策的扶持、当地政府的协助，房企在农业方面的开发，可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势，不但能加快建设进度，提高周转效率，还可以享受诸多政策红利，比如争取一定的扶持资金、拿地方面相对有利的优惠条件等等。
二、市场已经出现了崭新的刚性需求
物质条件越丰富，人的消费需求也就越高。比如现在的很多客户，不是为了解决住的问题买房，而是被居住的品质、体验或者情怀打动。
很多城市都出现这样的现象：居民们越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品，也非常热衷于到城郊采摘果蔬，亲近自然。
大家都在追求更健康的生活方式和更加宜居的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游都有刚性消费需求，这是一个风口。房企和农业、旅游等领域融合可以更好的满足这一需求。
地产和农业融合衍生出众多盈利模式
地产和农业的融合从涉及消费者的各个生活场景出发，可以抓住三个“先天优势”：商业、社区和产业开发。具体来说，不但可以让城市居民“走出去”体验，还可以将农业作为一种业态体验引入城市生活中来。
以华润置地为例，其农业品牌“耕雨”就规划了以“农业+商业”（农夫计划）、“农业+社区”（农园计划）、“农业+产业”（田园计划）为立足点的三种不同的产品线，用创新的产品对传统的农业生产、销售和消费方法加以改进，也衍生出多种盈利模式。
一、农业+商业：商城、写字楼屋顶的智能农场
华润置地并不是第一家将农业和商业融合的房企，但和别的房企不同的是，他们不仅将农业融合到商场，也将农业引入到写字楼。利用日照充足、并且不干扰其他商业功能的屋顶进行农业活动。
华润置地计划运用创新的规划设计和农业种植管理技术，给远离田园的都市白领、亲子家庭和青少年提供亲近自然的都市农场。
在工作之余不用走出大楼就可以亲近自然，是华润城屋顶农场的价值所在。除了常见的蔬菜培育，屋顶农场可以提供很多农耕体验，例如亲子农庄职业体验、智慧农业科技体验、即采即食体验等等。考虑到天气因素，很多体验场地都定在温室或者室内进行，并应用多种农业科技给屋顶农场的管理和体验加分。
这些体验不但可以满足客户对农业的消费需求，也给写字楼、商场带来一种差异化的新战略，通过情感体验，让客户的感受提升。
二、农业+社区：提高居民生活品质、增加社区交流
很多房企都曾将农田引入社区，比如万科的一米菜园。作为住宅配套、物业增值服务，农业进社区，可以提高居民生活品质，增进社区交流。小径湾社群农园是华润置地“农园计划”的落地项目，将在社区内引入农场、自然学校、生态餐厅等。把客群锁定在高档社区居民、家庭，健康生活、品质生活追随者以及慕名而来的游客。
社群农园的盈利主要来自产销、深度体验、自然教育等手段的结合，具体可以通过农产品销售、深加工产品制作/销售、社区餐饮、社区商超、中央厨房体验/租赁团体供给、场地租赁、游客门票、住宿等多个项目实现。
三、农业+产业：打造田园社区引入城市消费人群
华润置地的田园计划建设农业特色小镇。以现代科技打造高效农业生产系统，同时做好相关的生活配套服务设施，打造田园生活社区与田园教育社区；并利用当地农业资源及自然圣光打造养生体验中心、田园综合体，设置绿色休闲体验活动。
田园计划的盈利方式主要是农产品销售、深加工产品销售、租赁、销售、招商运营、土地溢价、品牌溢价、观光门票、住宿、餐饮、产销、体验、娱乐等。据了解，“田园计划”将落地惠州罗浮山耕雨小镇。
农业+产业，看起来很简单，真要做好，非常不容易……
做好“农业+地产”要懂政策有帮手
地产和农业的融合和创新看起来不难，实际上，需要房企做足准备功夫。
具体需要哪些硬性条件呢？下面，明源君结合华润置地在田园综合体的创新规划进行说明。
一、充分理解政策核心意义，创新土地流转模式
今年年初，中央一号文件明确表示：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”
这一政策的核心意义是帮助提升乡村商业价值，更好地带动新农村的建设发展。房企需要充分理解这一点，不能以延长农业产业链的形式来变相拿地，忽视农民的切身利益。房企需要在土地流转模式上进行创新。
华润置地的田园综合体项目在拿地方面，首先考虑的是原始村落尽量以改代迁，最大限度保留乡村田园的原始风貌；其次，让当地农民成为经营主体，发挥农民的主观能动性，增加农民收益；最后用地产配套反哺产业发展，形成可持续的商业模式。（具体如图1）
在此基础上，不同的地块条件直接影响是否做田园综合体，以及如何进行定位和规划。总的来说，田园综合体的地块需要从五个方面进行考量：
·土地区位：包括交通便利程度、周边重大城市、区位发展；
·旅游资源：包括自然、文化、生态、历史等多方位的资源；
·生产资源：农用面积、是否适合有机种植或工厂化种植等；
·当地经济基础：特色产业、农业及相关产业发展水平；
·当地政府支持程度：政府规划、相关补贴政策。
二、拥有强大的运营能力和开发实力
房企做田园综合体，至少需要运营三大板块：农业、旅游、地产。
在和地方政府合作、多方共建的同时，在运营的过程中，还需要以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和收益。（图2）
华润置地的田园综合体是通过农民及村集体、华润置地、金融机构三方合作，通过改善乡村面貌、激活产业发展的方法，最终实现多方共赢。
其中，农民的土地所有权不变，自愿以土地入股，成为雇员参与农田种植和农庄运营，获得股份分红、工资性收入，改善居住条件。金融机构提供资金支持，获得投资收益。华润置地则在田园综合体的打造过程中，通过注入资源及开发与运营能力，获得土地经营权、经营性收入和投资收益。
需要注意的是，由于农业是短期利润相对较少的产业，房企在打造田园综合体的过程中还需要强大的资金、资源等多重支持。
三、通过合作，获得多方位的资源支持，形成产业闭环
在文章的开头，我们提到了早前绿城、中粮等房企已经在农业领域试水，他们通过和农业科研机构合作来生产和销售农副产品，这也是现在房企打造田园综合体的方向——借助外部力量，共同发展。
在农业生产方面，华润置地与有农科院学术背景的中环易达合作。作为我国最早从事人工光植物工厂、无土水耕栽培、立体种植等现代农业技术研究与商业孵化的农业科技公司，中环易达的技术和经验，能够为“城市农业”全新模式的实现提供技术与体系支撑。
销售方面，华润置地的集团优势非常明显，集团目前已经拥有成熟的销售渠道：华润五丰、华润万家，以此形成一条完整的产业链。
总而言之，地产+农业，考验进入这个领域的开发商实力，不仅要能吃透政策，还需要有强大的运营能力，以及找到产业链生态圈其他环节的强有力伙伴来支持。
从另一方面来说，地产+农业一方面准入门槛有一定高度，但同时这里也是一片未开发的处女地，属于行业蓝海，开发商一旦进入这个领域并形成成熟模式，还是有可观前景。
文/本刊编辑部
