最近，周浦刷爆了上海的朋友圈，保利地产以54.5亿竞得此住宅地块，溢价近300%，楼板价43607.12元/平米，业内一片惊哗！
最近几周，上海，南京，苏州，合肥等城市，土拍溢价是一浪高过一浪，地王也是此起彼伏；有些地块，已经是面粉贵过面包；看这形势，今年又是地王高峰年。
根据以往短周期波动来看，房价上涨之后，市场情绪高涨，开发商现金流充裕，会带动土地市场的火爆，2009年与2013年年房价上涨之后，带动了一波地王潮，随后调控出台，市场交易逐步冷却，土地市场的反应大概滞后1-2个季度。其后带来的地王后遗症，让很多开发商骑虎难下。翻翻黄历，感觉就像是昨天的事，但是市场疯狂的时候，群体是缺乏理性的。
家家有本难念的经，对于很多开发商来说，高价拿地有风险，不拿地风险更大，已经无项目开发，还不如拿地！既然如此，那不如找个伴，一起联合拿地吧！
企业组成联合体，联合拿地早已不新鲜，早在2012年，万科新增的78个开发项目中，就有47个属于合作开发；联合拿地的趋势，在2014年市场下行时更为凸显。现在的北京市场，将近一半的土地是被联合体拿走的，例如去年11月，丰台区槐房村、新宫村旧村改造项目出让，参与角逐的5家竞标主体均为联合体。
联合拿地，有哪些模式可循
目前在土拍市场上，分一二级市场，有多种合作模式。在一级市场，典型的做法就是傍地主，房企与一级土地开发商直接合作，这也是联合拿地的比较原始的形式。一方有优质土地资源，一方有开发经验，双方一拍即合。随着招拍挂二级土地出让方式盛行，以及一级开发商开发经验的丰富，这种模式渐渐淡化，二级招拍挂市场的联合拿地成为主导模式。
在二级土地市场，有五种合作拿地模式：
其一，强强联手；这在百强开发商中非常多见，回顾过往合作案例，招商和香港九龙仓、方兴与融创，招商与保利、万科与五矿等在外地项目上的合作，都体现了强强联手的模式。再比如，去年很热闹的“万万联合”，一个是住宅开发老大，一个是商业地产老大，门当户对，在产品上可以实现优势互补，至于后来为啥吹了，那是后话了。
其二，抱团取暖；大型房企强强联合属于锦上添花，中小房企抱团联合则是雪中送炭；行业集中度越来越高，一二线城市地价高企，中小企业拿块地基本上就是搭上整个身家了。大款傍不上，只能难兄难弟结盟了。
其三，外来族联盟地头蛇；很多房企在新进城市的时候，往往有四种方式，一是并购当地企业（太复杂），二是买别人的地块（太耗钱），三是单干，独自摸索（太蠢）；四是联盟地头蛇，联合拿地开发。房地产水太深，地方市场水深水浅更是摸不准，强龙斗不过地头蛇，不如联合，做轻资产，安全系数高。香港九龙仓大举进军内地市场时，就相继在成都、天津、宁波、苏州、杭州、长沙等地，以不同子公司的名义与当地其它开发商合作联手拿地，布局二线市场。再比如，万科2013年进军美国时，选择与铁狮门联合开发，迈开了国际化的重要一步。
其四，找金主；拿地资金压力越来越大，开发商开始寻求基金公司的帮助。当前很多险资也试图进入地产领域，分一杯羹；金融+地产玩的不亦乐乎；典型的像平安，除入股碧桂园之外，其旗下的平安不动产与百强房企合作颇多，光2015年，平安就合作拿了19块地，总地价超过600亿，形成了以资本为纽带，和企业合作运行的模式，真是险资凶猛啊！
其五，联合找金主；这是第一种模式和第四种模式组合的升级版本。这种1+N+保险资金的新趋势，与往常的1+1联合模式有所不同。2015年开年首周，招商局+九龙仓+平安联合体以及华润置地+招商局+九龙仓+平安联合体便频频出手于北京土地市场。实际上，从去年10月份以来，房企与资本间1+N联合拿地已经渐渐成为北京土地市场的主流。
房企应该如何联合拿地
联合拿地渐成主流，是因其有太多的优势。首先，拓宽资金渠道，联合拿地则可以有效缓解开发商流动资金压力，分摊风险；其次，可以实现优势互补，联合体则可以利用各家地产商开发优势，丰富产品线，将产品做到极致；第三，可以实现资源共享，联合拿地各方在政府关系、采购供应商以及营销资源上可以做到共享，弥补彼此的短板。除此以外，联合体可以帮助参与方做轻资产，实现迅速扩张的目的，典型的如万科的小股操盘模式，在业内玩的风生水起，随后，旭辉，滨江等百强企业也紧随其后。
那么联合拿地之后，该如何操作？不忙，我们先来讨论下联合拿地之前，三个必须要解决原则性的问题：
其一，门当户对原则。联合拿地找伙伴，就像找对象，价值观必须要一致。拿地之前就应该商议好拿地资金分摊，以及后续运营与分工的问题；如果双方观念不一致，友谊的小船也是说翻就翻的。比如，有些企业喜欢高周转，有些喜欢捂地捂盘。有些民企办事效率高，流程审批快，有些国企流程长，审批慢，双方节奏不一致，也是很难走到一起的。
其二，互利共赢原则。双方是基于利益共享才走到一起，在蛋糕分配时，如果一方权衡之后，发现不公，那也是要翻船的。最典型的“万万合作”，高调结合，低调分手；原因是合作之后，万科承担住宅市场，万达承担商业地产的开发；万科倒是可以借助万达的优势，低价获取土地，并且享受住宅市场的高周转带来的回报，而万达除了承受商业地产的硬骨头之外，只能享受“万万合作”的光环了。双方分手，也在情理之中，好在合作刚刚起步，双方陷的都不深。
其三，风险共担原则。房企组成联合体，很多房企的初衷是为了减少竞争，然而在土拍现场，土地竞价也逐渐演变为联合体之间的角逐，在溢价上有很大的空间，也就意味着有可能每次土地的拍卖都会出现比以往更高的溢价率，这种成本风险往往是始料不及的。同样，在后续开发过程中，由于政策、市场等原因，也可能导致项目销售出现问题，需要联合体共同面对，不能在关键时候撂摊子，撒手不干。
如果在拿地前解决了以上三大原则性问题，那后续的操盘也就是顺水推舟了。常见的操作模式有三种：第一种模式，合作双方根据股权比例成立项目开发公司，根据出资比例委派工作人员，共同操盘；第二种模式，一方操盘，其他出资人作为财务投资人分利润；第三种模式，一方操盘，不要求并表，另一方要求并表不操盘。当然，随着1+N+保险资金合作模式的出现，操盘模式也变得相对复杂，也有多家开发商分产品线进行操盘，投资人参与利润分配的模式。不管模式如何，基本上都是遵循“各司其职，各显其能”的导向。
拿地有风险，投资需谨慎，联合拿地更是如此。本轮土地市场高潮之后，必然迎来调整，届时地价在高位盘整，联合拿地不失为一个很好的选择。
但联合之前，得先定位好自己，我有哪些核心竞争力，我欠缺什么？我该选择何种联合模式，找谁合作？合作时，各类复杂问题我能处理好吗，我能应付散伙的风险吗？如果这些问题都不是问题的话，那么，就开始行动吧！
