5月初，上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，单价45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成为南京新单价地王，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。此前，苏州、合肥等核心二线城市也是“地王”频现。
那么，北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现的现象是否会一直持续？未来这些城市土地市场及商品住宅市场的趋势怎么样？
“涨价”或诱发政策收紧“窗口期”提早到来
从上述城市商品住宅市场来看，多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。
从上述 “日光盘”频出的城市来看，除了沪深两个城市出台较为严格的调控措施之外，其他城市地方政府并没有明确表态用行政手段制止，或者即使出台调控措施，政策面也较为“温和”，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“下行”阶段的经济增速的压力，地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何上述城市“日光盘”频出。这是上述城市近期“日光盘”频现的背后的深层次原因。
此外，从上述城市住宅类用地供应来看，商品住宅用地供应也较为紧张，这预示着上述城市住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。按照常理来讲，增加土地供应才是解决问题之道，但是，从最近两年上述城市的土地供应节奏尤其是今年的供地计划来看，也并无太多实际行动增加供应的做法。从这个角度来讲，这些城市楼市中长期仍然面临房价上涨的压力，“地王”仍然会频出。这才是北上广深等一线城市、合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市房价快速上涨与“地王”频出的最真实市场方面的原因。
那么，北上广深等一线城市、上述核心二三线城市楼市“日光盘”频现与“地王”频出的局面会一直持续吗？答案当然是否定的。京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧与货币政策从严预期等因素市场很快进入了调整的周期；尽管苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆，但是，“涨价需谨慎”！因为由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”，下半年这些城市或将步入调整期。具体来讲：
首先，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。如今，京沪深出台楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，楼市在下半年尤其是第三季度后将进入明显的调整期；南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况，这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台，如果上述城市楼市继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严。
其次，从上述核心二线城市来看，央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研，储备政策（比如首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧。）已经准备充分，只不过等待时机发布而已。
从预期的发布时机来看，笔者认为主要考虑几个因素：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大；从政府出台政策的时机来看，上半年（土地市场与交易市场）成交量快速释放之后，比如苏州、南京等，下半年已经无太多指标上的压力，三季度成为政策收紧的“窗口期”。
“被改善”“被豪宅”土地市场蕴含结构化风险
既然上述城市商品住宅市场下半年即将进入调整期，那么，北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”频现的现象是否会一直持续？未来这些城市土地市场趋势怎么样？
随着北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”频现，楼板价持续攀升，即使房企联合体在一二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块也难以说可以完全规避风险，在上述这些城市土地市场“投资有风险”。 理由如下：
首先， 品牌房企重返或聚焦北上广深等一二线核心城市，竞争激烈导致风险加大。近两年，土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，这个缘由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切关心。尤其是2013年以来，品牌房企或房企以联合体形式积极抢滩一二线城市优质地块，优势资源开始向品牌房企集中，突显出品牌房企布局战略的变化，一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值。但是，品牌房企重返一线城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，导致“地王”频现，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一线城市的进入门槛会持续提高，而这也就意味着进入一线城市的开发企业来讲未来风险也会越来越大，即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险，甚至还会出现品牌房企联合体退地的现象。
其次，竞争白热化，“被豪宅”的市场被扭曲，市场面临结构性风险。以上海为例，去年以来，上海土地市场火热，张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾城板块等板块地价飙升，楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐，甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、莘庄板块、南桥新城、泗泾板块这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。北京、深圳、南京、苏州、合肥等上述土地上市场亦是如此，以北京为例，比如朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块、丰台南苑乡地块等。
从上述城市地价对房价的影响效应来看，上述热点城市典型板块土地市场价格短期内猛涨，势必导致建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，于是，这些项目定价上会接着“向上冲”，以实现既定的投资回报目标。然而，即使在一线城市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。
针对这个问题，开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会，然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程，如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作，区域楼市定位遭遇“拔苗助长”，而此时，市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此，“被改善”、“被豪宅”的现象在一线城市并不是一件值得称道的事情（上述核心二三线城市也一样，不是好事情），或许对于房企来讲，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，而市场真实的需求结构并非如此，这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时，还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。
因此，对于关心一线城市的房企来讲，不要迷恋一线城市需求总量较大和市场供不应求，还是应该重新思考自己的发展战略，选择好城市进入战略，做好深耕，做好自己熟悉市场的“老大”，而不是一味迷恋一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。
