《房产商》：作为优秀的建筑设计师，您个人是如何看待这项新政的？
　　曾朝杰：作为新政，尤其必然产生的背景，一方面作为城市末端交通被大型社区堵塞，相当于毛细血管不通畅，城市交通被大型封闭式社区分割得支离破碎，另一方面，大量的封闭式小区大量集中绿地、道路、社区商业不能为全社会所享有，未能做到物尽其用，因此其产生有必然的道理，是迟早的事情。

　　《房产商》：开放式社区好处在哪里？
　　曾朝杰：正如前面所述，新政解决最后100米-500米甚至1公里毛细血管的交通通畅的痛点，达到社区公共设施如绿地、停车设施、社区商业等物尽其用、或潮汐式交替利用及就近利用，避免重复建设问题。

　　《房产商》：开放社区对建筑设计有哪些新的要求？
　　曾朝杰：首先，开放式社区它不是一个新概念，我们在以前的设计项目中已经多有尝试，所以对我们来讲设计不会有难度，它的设计确实要复杂一些，主要难度集中在以下几点：
　　1、私密性，街区制对住宅建筑本身的影响，如噪音、光污染、安全等一系列问题，都对居住品质形成隐患；
　　2、管辖权切分，管理范围切分导致的物管用房的分布、管理半径，不但考验物业公司管理水平，设计也要与设定的物业管理公司预先沟通；
　　3、大型社区由于开放市政道路的切割，需要合理设置每个街区大小，最好在每个街区解决自身的设备配套问题(变配电、煤气调压、消防水泵)，如需要集约化则需要与市政设备配套部门征询意见，获取跨越市政道路及组团的许可及技术支持；
　　上述第1个问题，通常是沿街设置街铺解决，住宅退让街铺一个消防距离，组团用地就会比较紧张，也用住宅底部托换用转换层变成商铺的设计手法，虽房屋间距不受影响，但是土建成本就会增加一些，当然也有治安特别完善，人的素质及管理完善，直接将住宅临街，但现阶段比较少。第2、3个问题，只是在设计中必须提前与城管、物管提前沟通形成管理辖区、辖权并在设计中体现，以及与配套部门沟通征询解决落地实施。

　　《房产商》：对于建设开放社区，很多居住者认为开放式社区的安全性、私密性、以及居住品质会受到大的影响，您如何看待这个现象？从建筑设计的角度，有没有解决之道？
　　曾朝杰：会受到一定的影响，前段时间的上海松江泰晤士小镇就报道了参观考察人群对“原住民”的极大影响，我凑巧是宜宾人，三月初，我专程到宜宾考察了有名的莱茵河畔住区(图片)，确实有一定的影响，莱茵河畔是通过限行及设置商业与住宅分离，加强安防来统筹管理的。我个人也不抗拒，我就购买了莱茵河畔开发商丽雅置地另一开放式街区楼盘，叫丽雅时代。
　　但最关键的还是是城市治安、人员素质是否跟得上，这个只能通过社会经济发展水平来提升，当然也有可能倒逼机制促进了人员素质的提升。譬如说，汽车进小区市政路，鸣喇叭、开远光就体现市民素质问题，在管理上也就必须跟上，进入社区市政路，要有管理限制标示及警示，另外巡更系统监控系统必须到位，并有警示性标示。
　　建筑设计上讲，除了前述的用街铺隔开住宅以外，也就是技防措施的设计并设置到位，车辆通过社区的标识系统应进行专门设计，要设计限制重型汽车、公共交通汽车通过的(公安交警部门特许除外)限行、禁行标识系统，物业管理将承担更大的责任，物业将承担更多的安保功能。

　　《房产商》：您认为，对于开发商而言，应该如何应对这项政策？
　　曾朝杰：积极响应！化劣势为胜势，如何化解？设计手法确实重要方面，首先划分街区后，可以合理合法将配建返迁房、低端商品房独立开来，放在商业价值较低的角落，同时增加沿街低层及底层街铺，这在三四线城市由于商业售价高往往有较大价值，可以将不同的街区通过房型、业态、区位区分开来，拉开档次又不相互影响，提高产品的附加值，同时形成不同风格。

　　《房产商》：这项政策对建筑设计公司有何影响？
　　曾朝杰：考验设计公司的综合设计能力，适者生存，总结为以下几点，1、在规划上能否根据分割后的区位妥善布置住区业态，商业业态的分布，涉及到开发效益，必须按照价值高低进行分区有序设置；2、要有设计较大难度转换层的能力，以应对小地块迫不得已设置的底商，形成商住竖向分离降低建筑密度；3、管理用房、设备及设备用房设置分区设计、统筹分布，需要进行最优化配置，既要合规、也要经济；4、技防弱电智能化系统必须整合在设计中来，且相关标识系统设计必须结合景观来设计，要做到明确有序，也不能喧宾夺主影响住区品质。

　　《房产商》：您之前是否有过类似的开放式社区设计作品，在作品中会做哪些创新和突破？
　　曾朝杰：应该是设计过很多类似项目。其中四川成都的中铁瑞城西郡英华、山东枣庄的远航未来城、现在还在设计中的兰州一带一路核心铁路枢纽编组站配套住区都是这个理念。
　　至于创新，说来就比较专业，譬如成都西郡英华，我们为降低造价，不准备设置转换层，设置临街多层商业，住宅退后，众所周知，英伦风格住宅一般只有三到四层，为降低建筑密度，我们创新设计了三段式的高层英伦风格住宅，上次商会到英国访问，受到英国BDP设计师的赞赏。
　　又如枣庄远航未来城，我们当时是主动增加了一条市政商业街，为增加情趣，我们设置成有一定坡度的商业街，我们沿街纵向设置了台阶来限制车辆过分自由通行，限制街幅宽度，增加社区街铺价值，形成以步行为主的街区制社区商业。

　　《房产商》：新政的出现，对今后土地规划等行政管理部门有什么影响？
　　曾朝杰：首先，以后就不会出现超级大盘式土地招拍挂，地块规模大部分将会限制在30~50亩，降低了超级大盘的分期开发、逐步推出的土地盈利模式，加快了开发周期，将极大打击囤地盈利，从而引导向产品盈利，回归地产开发本源。
　　另外行政管理部门的操控能力将得到极大考验，如果几个开放街区有一个开发商拿下还好，如果是几个开发商，将增加行政管理部门把控风貌延续性、区域特征性、设施配套协调等的审批把控难度，具体就是面临化整为零后统筹协调难度大为增加，规划部门组织控规修编将细化、甚至公共配套设施将由政府来牵头实施(譬如每一个街区可能都不足以设置学校、社区医院)，相应政府职能部门执政审批能力将面临考验。