文/本刊编辑部
　　《房产商》：《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》出台后，从法律角度，您如何看待它对普通业主的影响？
　　沈亢：我认为，我们首先需要从法律人的角度认识一下这个《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》是个什么样的文件？文件提出的各项问题是否会马上得到落实？
　　我们国家发展到今天，行政部门也已经初步适应和落实了依法行政的要求，在政府对社会日常管理方面也已初步解决有法可依的问题，这个法律覆盖的范围当然也包括我们日常的房地产开发、社区规划和物业小区管理等事宜。
　　从这个角度研读这份文件，我们看到《若干意见》并不属于一份立法文件，而且标题还前置了“中共中央”，所以我们可以将此份文件理解为是党中央、国务院对于今后城市发展和规划的一个方向性期许，其本身并不具有强制性和执行性，如果要执行，尚需要通过国家立法机构进行法律的调整和国务院相关行政法规加以配套落实，这项工作肯定是逐步渐进，我想短期内落实还有一定的难度。

　　《房产商》：在未来的开放式社区中，很多人认为业主的私密性、安全性等都无法得到保障，您认为从法律的角度，相比封闭式社区，业主的哪些权益可能容易受到侵害？
　　沈亢：结合我对上面第一个问题的理解，开放封闭社区这件事因为与我们之前的社区建造理念有比较大的改变，所以牵扯面非常广，不是一朝一夕就能够调整的。这个发展规划将来如要推行，也肯定先从新规划的城区、新建的社区和小区开始做起，在摸索中调整改进，不可能一步到位的，同时相应配套的法律、法规和相关规定也会相互磨合，这中间当然也包括如何协调好小区业主、社区居民和路人之间的冲突问题。
　　从法律的角度而言，现在我们对于公民隐私、安全的保护都已是有法可依的，但是具体落实到执行，在不同背景之下法律执行机构的理解和认识并不完全相同。如果我们的业主生活在一个开放空间的小区内，当然相应的社会、社区的管理制度和能力需要调整配合，物业管理的服务方式、理念和能力也要相应跟上，如果说开放社区就等于破坏业主的私密和安全保障，这个逻辑是无法成立的。但是，围墙打开后，诸如居家防盗、交通安全、私权利与公共利益的冲突等问题将更加容易发生，从法律角度看这些问题并不是什么新问题，不是没有法律解决之道的难题，所以法律对于业主权利的保护并没有减少，只是开放社区给我们的执法者、政府和城市管理者带来了更多的新要求和更大的挑战，但这本身也是我们社会升级进步，打造和谐社会的必由之路。

　　《房产商》：在开放式社区，业主应该如何运用法律武器，保护自己的权益？
　　沈亢：打开社区围墙不直接等于业主的权益受侵害，这个观点我还是需要再强调一次。当然，这个“打开”的过程也会有一些法律冲突问题，特别是如果进入到打开老小区的阶段时。
　　已建小区是否可以打开围墙？如果业主们都反对打开围墙，是否有权利强行打开？商品房小区内的公共设施原则上是属于该小区业主共有的财产，是否就要变为公共资源了，政府是否需要给予补偿？我想，这些问题确实需要我们立法者和执法者去进一步研究，去找到一条尽可能减少冲突的解决之道。我想，政府也是尊重法律和公民财产权利，这些问题都可以依法妥善解决的，连我们熟悉的“拆迁制度”这几年都进行了根本性的变革，尊重法律、尊重财产权利是社会进步的趋势，我们应该有这个信心。

　　《房产商》：国外不乏开放式社区案例，他们的业主的权益如何通过法律得到保障，这方面有哪些借鉴经验？
　　沈亢：对照国外的发展经验，我们先要澄清一个概念，就是“开放式社区”并不等于“开放社区”。开放式社区应该是许多发达国家城市规划的常态，反而西方发达国家很少见到类似我们国家那样的封闭式大社区，但这个“开放”做得好还是源于他们的“保护”做的更好。
　　大家熟知的事例就是在美国，如果未经权利人准许私自踏入私家庭院，业主可以直接开枪射击而无需承担法律责任。美国的极端案例下将业主的私有权利可以凌驾于生命权，当然不是我们需要去宣扬和借鉴，而是让我们看到“开放”做的好是因为“保护”更彻底。开放是对外，对公共资源而言，保护是对内，对私有权利来讲。所以，在我们国家，可以学习借鉴的地方是虽然我们法律对于公民财产权利的保护是有明文规定的，但是在具体司法实践中的执行尺度和意识还有滞后，还需要随着社会因素的改变和社会进步而加强。我相信今后如果我们开放做的越多，法律给予私权利的保护也会越严格，这样才可能促动大家放下不必要的戒备，放心的将一部分私有资源给社会分享。

　　《房产商》：开放式社区不仅是单个社区问题，也会是整个社会化治理问题，您认为，开放式社区要达到社会效益最大化，在法律方面需要做哪些努力？
　　沈亢：打破围墙，开放社区，肯定是一个进步，但是进步需要一个渐进的过程。在目前阶段，我们要调整开发建设的方向，首先要对规划法和指定城市总体规划的理念、标准、方法需要有一些调整，或者说“转向”更贴切。之前几十年，我们一直是按照围起来的思维方式，去立法、去规划、去设计标准，所以调整不可能是一朝一夕做到。比如说，我们之前的城市公共设施、布局、配备都是按照封闭社区的理念去设计的，很多设施里外有别，今后的规划和建设就要考虑协调配合，这样很多国家和地方的城市规划、社区建造的标准、规范就需要调整，这个也属于广义上的法律调整。同时，作为一个社会化的问题，业主感受更直接，挑战更大的是物业管理方面的改变。目前而言，我们国家的物业管理水平还比较低，服务能力和服务意识比较有限，这也是很多出国旅游的人会惊讶的发现发达国家和地区几十年、上百年的社区、建筑，其管理和保护甚至比我们十年的小区还好，这个是我们差距比较大的地方。将来如果开放式社区是常态，对于如何管理好小区、如何协调好业主和路人的冲突，物业企业的首当其冲。所以，物业管理的立法首先需要跟上，其次各个地方物业管理的规定相应调整。我们法律方面还有许许多多改进和努力的空间，要做的还很多，希望法律人和政府能够配合好，将社会化治理推向好的发展方向。