国内市场的不稳定性刺激了中国投资者在海外投资房地产的步伐。有迹象表明，中国高净值人士为寻求海外稳定的避风港，为其资金提供庇护，在海外投资房市的热情有增无减。
据路透社今年7月26日报道，国际房地产机构最新发布的《中国对外投资市场报告》，指出今年首五个月中国投资者在境外房地产市场累计投资达170亿美元，达去年全年的65.6%，成为全球仅次于美国的第二大跨境房地产投资的来源。美国成为中国投资者最热衷投资的市场。如下图所示，28.3%选择美国房产。
中国买家（包括中国大陆、香港和台湾）投资美国最喜欢的就是加利福尼亚州，尤其是旧金山湾区和洛杉矶成为了中国在海外房产投资的“前沿阵地”。数据显示加州占总比的32%，其次是纽约州10%、德克萨斯州8%、华盛顿州6%、新泽西州5%。
在海外置业热潮中，由于利率等货币政策，就业和GDP增速等经济基本面，以及人口因素等，美国房价有较大的增涨空间。尤其美国经济正逐渐回暖，美联储加息预期越来越强烈，意味着美元升值走强，“未来五年都将是美元的主场”。美元走强，说明经济发展强劲，必然带动房地产市场升温。
根据8月2号Core Logic 最新的 HPI 报告：全美市场的房价基本从09年之后就一直稳定增长，6月份全美中位价为$187,000，从2015年6月到2016年6月，全美房价增长了5.7%，而且2016年6月份环比201616年5月就增加了1.1%，并且在HPI 报告中还预测，在2016年6月至2017年6月的一年时间内，全美房屋价格还将持续上涨5.3%。租金方面：6月份全美租金指数为$1,409，较去年同期相比上升了2.6%。
海外房产市场投资类型多样，包括办公楼，工业，商铺，酒店，公寓等，本文主要针对（住宅）公寓市场做一下详细介绍。下面我们主要来看一下美国三大热门城市的房产市场状况。
The Los Angeles洛杉矶
洛杉矶仍然是西海岸的热门市场和国际化生活目的地。2015年初至今，洛杉矶的公寓市场表现不俗。（住宅）公寓市场的租金和出租率，在2015年都有不错的表现。租金上涨形势喜人，平均租金报价上升0.5%，平均有效租金增长0.6%。根据REIS的预测，尽管洛杉矶的租金上涨幅度相比其他市场并不突出，但洛杉矶的公寓出租率高，市场具有吸引力。2016年6月份，洛杉矶市的房屋中位数价格为$572,400，该价格较去年同期相比上升了5.9%，6月份洛杉矶市租金中位数价格为$2,574，较去年同期相比上升了4.6%。
The New York Area纽约
2015年第一季度的空置率为3.1%，比上一季度下降10个基点，但比一年前仍上升30个基点。REIS预测在2016-2018年期间，空置率会增加并保持在5.0%。平均租金报价和平均有效租金在2015年第一季度分别上涨了0.3％ 和0.4％。
2016年6月份，纽约市的房屋中位数价格为$386,800，该价格较去年同期相比上升了3.4% 6月纽约市租金中位数价格为$2,418，较去年同期相比上升了3.4%。曼哈顿仍然是美国房产市场成交的热门区域，房间平均销售价格约为734,000美元，而全国平均水平仅为185,000美元。
The San Francisco Area旧金山
尽管最近几年刮起了公寓建设风潮，但REIS预测旧金山的公寓市场依然会供不应求且价格高企。租金在就业增长放缓之前不会下降。空置率会持续上升，预计在2015年底上升到3.8%，到2017年底上升到4.2%。随着供给的减慢，年租金收益预计会在2018年下降到略高于2%的水平。2016年6月份，旧金山市的房屋中位数价格为$812,300，该价格较去年同期相比上升了8.5% 6月份 旧金山市租金中位数价格为$3,397，较去年同期相比上升了7.4% 。
就投资项目而言，中资房地产龙头企业万科在旧金山新开发的Lumina相对于国外企业安全性更高，可以放心投资。
另外华盛顿州，德克萨斯州，以及佛罗里达州也备受中国投资者的青睐。如果自己有需求或者合适的项目也可以投资。
根据数据显示，中国海外房产投资者（包括中国大陆、香港和台湾）最多的还是以居住为主40%，其次是住宅投资18%，然后是度假屋13%，另外就是为孩子留学提供方便的占6%。投资目的不同，投资所选择的区域或者城市就会有所区别。那么如何根据自己的需求选择美国房产呢？
1.孩子留学、居住或养老为目的
最吸引90后和00后的城市是弗吉尼亚州的里士满，包括巴尔的摩、费城东部的这些城市。一般来说，带着孩子的70后家庭最热衷的是亚特兰大，芝加哥，出租回报率可以高达14.56%。现在即将退休的人大部分都选择南方的州，其中佛罗里达是最多的选择，租金回报率最高可以到17.86%。在房价相对较低的佛罗里达州，投资者则将目光锁定在一些新建的高端海景别墅，因为这样的房产更容易吸引租客以及得到更高的投资现金流。
2.对于长期投资者
对于长期投资者来讲最安全的出租市场在西部的加州和东部的纽约州，这些州多数失业率比较低，收入比较稳定。从地理位置上来说加州离中国更近，而且加州的主要城市均有大量华人聚居，同时由于加州发达的高科技产业对来自中国的高科技人才的大量需求，促使其成为了中国人尤其喜爱的投资目的地。纽约作为金融中心，人口密集，租房市场火爆，尤其是曼哈顿。从曼哈顿2016年第三季度地产报告看，其房价持续走强，新开发房价屡屡破纪录。另外，还要关注升值潜力大及租售比高的新兴地区。抓住经济周期，适时买入，适时卖出。
3.对于短期投资者
一些成熟的投资客不满足于等着房屋升值所带来的收益，选择去买比较老但地段比较好的房子，重新装修以后再去出租或者出售。这些投资者可以关心一下美国主要大学城周边的投资。在宾夕法尼亚，匹兹堡大学翻修项目的投资回报率可以到124.77%。建议从价格不是特别高，但是投资回报率比较丰富的这种入门级项目开始投资，了解美国的法律法规和美国的整个市场以后，再开始向成熟型的市场进展
投资有风险，不管是政策、突发事件、还是国内的外汇管控都有可能会影响投资。在业内人士看来，面对复杂的经济形势和政策环境，虽然美国适合投资的区域非常多，但是也有诸多的投资陷阱。对于没有丰富海外置业经验的购房人来说，借助专业的海外置业机构是非常有必要的。不同于一般的海外房产信息平台，复星地产海外置业生活服务平台——星家，立足于复星的全球化发展战略，全面融通复星海外产业资源，并与全球优质企业携手合作，在选取代理项目的时候会经过层层把关，保证项目的真实性和投资性。为客户提供海量房源、置业指导、实时咨询、增值服务和线上交易；并通过线下为客户提供需求分析、咨询谈判、跨境保险、资产管理、法律税务等一站式服务。星家秉承“真房源、真价格、真服务”的原则，帮助中国投资者在海外无忧安家。
文/策源房产研究部
