最近，小伙伴们都很焦虑，大家在探讨一个问题，今年房地产大卖，明年会不会是小年？如果是这样的话，明年什么时候是买房的好时机？能在哪里买？
文/新城控股高级副总裁 欧阳捷
我们相信，明年两会之前不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间不允许出现不稳定因素，十九大之后到后年两会也不能有任何闪失，各地党政都会绷紧神经，因此，调整周期最少还有18个月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。
调控之后谁在焦虑？
最焦虑的是三四线城市政府，中央推动“去库存、降杠杆”，结果被热点一二线城市拔了头筹，不该去的库存被去化殆尽、地方债也降了杠杆，而三四线城市还没来得及去库存，地方债也还没消化，这一轮小周期就结束了。中小城镇已经失去人口内生性增长和外来性导入的机会，除了拆迁几乎再没有新增住房消费，而拆迁需要更多的土地财政支持，地方政府只有通过出让土地获得拆迁改造资金，但又陷入加库存的囚徒陷阱。
未来绝大多数三四线城市恐怕再也没有“去库存、降杠杆”的机会了。人口及其背后的资本将成为未来不二的市场资源（矿产将逐渐丧失资源的原有价值），中小城市将永久性失去这一资源的青睐，去库存、不可持续的土地财政和化解地方债将成为中小城镇长期的三座大山。
更焦虑的是中小开发商，还没有分享到普照的阳光就又见夕阳西斜了，市场的增长都被大房企拿走了，热点城市中小房企迎来转手退出的历史最佳时机，但转眼良机不再。有位同行朋友在上半年在谈一个并购项目，马上要签约了，一个地王出来，小房企心态变了、价格涨了，只好重新谈判。好不容易又谈成了，又一个地王出来，再次重谈。现在的情景又不一样了，心态还会重新调整，价格也得回调。当然，三四线城市的中小房企就没有这样好的运气了。
现在热点城市的市场虽然降温，但是小房企的心态还没有完全降温，明年的市场不会等待，对于想卖地卖项目的小房企来说，心理价位预期需要重新调整，非热点城市机会更是越来越少，楼市降温、市场规范最受伤的还是中小房企，销售越发艰难，资金越发紧张，融资渠道越来越窄，现金流随时可能断裂。
比较焦虑的是金融机构，销售增速下滑已成现实，居民加杠杆显然正在收缩，按揭贷款增速已经从5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然还是继续下滑的。开发贷增速本就几近零增长，主要是大房企转而利用成本更低的公司债，小房企已经被银行抛弃、只收不放，四季度也不会有明显增加。银行理财资金严禁违规进入房地产领域，理财产品无处可去，收益率也会降低。房地产信托业务重新强调合规经营，未来信托市场也难以扩大。钱还在，人没了（客户），在资金潮、资产荒、负利率的时代，金融机构赚钱已经很难，再失去房地产的银矿，钱无处可投、人无事可做，职工未来没有保障，下岗裁员或将是早晚的事。
最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、现金充沛，销售已经远超预期，20强房企仅上半年就增长了80%，比全国平均销售额增速高了40个百分点，新城控股也增长了144%。房企发债也同样抓住了市场机遇，今年房企发债已经超过9600亿元。虽然目前国内发债暂停，但海外发债又会卷土重来，在调控期间，恰恰又是手中握有大把现金的大房企低价拿地、并购重组的绝佳机遇，也是扩展市场、延揽人才的最好时机。
楼市调控已经明显见效，热点城市房价环比已经出现下降，地王潮也已经消散，我们预计，调控的范围不会继续扩大，除非个别城市仍然出现顶风涨价，但出来一个就会按住一个。调控的力度也不会继续加强，现行的政策还会继续严格执行。土地供应会有所增加，特别是二线的省会和特大城市。
明年是关键的一年，应对调控，房企有什么策略呢？
1读懂政策，研透市场中央政府既希望房地产托住GDP，又不愿经济“脱实向虚”，既希望房地产消化超发货币，又不能容忍资产价格泡沫破裂的风险，平衡实在不易。而热点城市地方政府土地财政盆满钵满，没有与中央政府博弈的动力，也不想当问责的出头鸟，维持楼市稳定是当前最大的政治正确。今年市场大幅增长，明年必然面临深度调整，所谓深度并不意味着销量和房价的大幅下探，而是周期较长，考验房企的不是群狼般的抗压能力而是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。
市场分化依然继续，“人、地、钱”的匹配关系不仅体现在大城市，也体现在中小城市，还体现在区域板块，城市研究要深入到城市及板块的人口流动、市场供求、政策走向、政府动作，特别是人口、待售、新开工、土地购置、房企的存量与增量。
2聚焦东南、重点省会人口仍然流向胡焕庸线东南的长三角、珠三角、环渤海地区的超大特大城市及其周边的中小城镇，国务院《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》更使得省会和特大城市获得新一轮人口增长的机遇，中小城镇和农村人口将更有意愿落户大城市进而获得职业成长、教育公平、医疗保障、改变命运的机会，人口带着资本流动到这些城市，未来这些城市会随着人地挂钩而增加土地供应，并增加限购城市不限购的户籍人口购房需求，超大特大城市与中小城镇的马太效应将愈发明显。
一二线城市的销售额已经超过50%，这些东南省会城市也是未来房企的主战场。人地挂钩将改变特大城市土地减量化供应格局，二线热点城市土地市场或将增加供应，也会促进住房销售并稳定房价。
3有保有压、因城施策城市分化已经呈现明显的房价马太效应，一线城市未来不会增加土地供应，京沪深的供应及成交还会继续呈现减量化趋势，因此在目前限价政策下，一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略。
二线热点调控城市，由于限购限贷限价政策，高价土地将面临要么延迟开工、要么调整产品的命运，对于看重现金流的房企，或将针对最大基数的刚需客户群体重新制订或调整规划、调整产品，为明年的市场和企业规模继续扩张做好准备。而落户政策带给二线城市更多的购房需求，这些城市住房供应增加不会很快见效，供不应求的局面仍会持续相当长的时间，当然房价也不会真实的下降。
三四线城市，房企只能采取割韭菜的模式开发销售，一茬收获之后，至少需要三年才能培养新的批量客户。有个同行朋友问我，库存大的城市如何去化？我答：对于5年内看不到市场反转前景的，只有一个字：“逃”！当然，除非你能调整产品进而获得差异化竞争优势，那确是有本事、值得点赞的。不过，恐怕客户群基数不会太大。
4抓销售、回笼现金这个就不用说了，现金流一旦断裂，所有金融机构都会挤兑、所有供应商都会列队、所有客户都会群诉、所有媒体都会抢报、所有政府部门都会如临大敌，只有自己救自己，但一定是断流之前。
5质量优先、提升满意虽然明年的市场不会再现2008年，但也不会风平浪静，工程进度还要抓紧，工程质量也不能下降。明年很可能会有大房企抢先降价、抢占市场，也会有小房企挺不住、甩货出逃，而一旦形成降价风波，就会引发针对产品质量的群体性投诉，影响客户满意度，更干扰正常的销售节奏，这是品牌房企的大忌。
6看准时机、适时补仓
前期热点城市土地市场的疯狂，令大家都很焦虑，现在热点城市正在经历调控，但多数房企依然处于饥渴之中，对未来土地市场依然一致看好（详见10月16日文章“楼市调控，早比晚好”），目前房企在热点城市依然存在补仓的强烈意愿，地价虽然不会再疯狂，但抢地依旧。越是大多数房企一直看好，越是要谨慎拿地。
到明年中期，实力不济的房企将无力再拿土地，土地市场终究还要回归土地投资价值体系，一般城市市场价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将逐渐成为公认的合理价值逻辑。
7增加融资、确保现金
在一些热点城市，住房已经不是建筑产品，而是标准的金融产品，因为建安成本只有4000元/平米左右，而楼面价达到了3-5万元/平米，房企资金支出主要用于土地和税收，如果想要保持继续增长，就必须多渠道融资，市场调整期间，越是手持大把现金的公司，越是可能在弯道实现更快的发展。
目前融资渠道收紧，会对房企产生一些明显影响，一是部分房企原有发债、增发的融资计划基本暂停，融资目标难以兑现，现金流需要重新测算、维持平衡。二是资金渠道收窄，银行贷款又将成为大房企开发资金的主要来源，开发贷或将从接近零增长重新回升。信托资金也可能又会成为香饽饽，一些房企需要信托作为过桥资金，另一些房企储备现金以备拿地、并购。其它融资渠道也会成为发债暂停之后新的选择。三是资金成本肯定会上升，销售减速，回笼放缓，但土地款不能缓付、工程款不能拖欠，没有了低成本公司债，银行资金和信托资金的高利率将明显拉升整体财务成本。
但是，不论如何，手中有粮、心里不慌，在调控周期，不仅要保持现金流的平衡，更需要储备余粮，在紧要关头，不仅能救自己，还能捡便宜。
