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　　8月一线城市均价连续3个月呈现上扬态势，本月达35032元/平米，环比、同比分别上扬 11% 和 29%
　　15个二线城市均价本月小幅上扬1个百分点至11931元/平米，再创历史新高，同比增幅达 18%

　　基本数据
　　一线以及二线热点城市市场持续火爆，而三四线城市表现温和。一线城市均价连续3个月呈现上扬态势，本月达35032元/平米，环比、同比分别上扬11%和29%。
　　15个二线城市均价本月小幅上扬1个百分点至11931元/平米，再创历史新高，同比增幅达18%。
　　数据摘要
　　8月一线城市商品住宅成交量保持高位震荡，本月四城合计去化389.82万平米，环比上扬5个百分点，同比上扬9个百分点，从成交均价上看，连续3个月呈现上扬态势，本月达35032元/平米，环比、同比分别上扬11%和29%，再次创下历史新高。

　　监测的15个二线城市商品住宅市场呈现量跌价扬，成交量为1710.9万平米，终结了之前连续3个月下滑的态势，本月环比上扬5个百分点，同比上扬18%。从价格上看，本月小幅上扬1个百分点至11931元/平米，再创历史新高，同比增幅达18%。本月，多达9个城市本月成交量环比上扬，从同比情况看，呈现上扬的城市更是增加到了10个，其中 ，青岛、福州、天津的同比上扬幅度都在50%以上。从成交均价看，厦门、南京、苏州，分别以29441元/平米、22001元/平米、19069元/平米的成交均价居15个监测二线城市的前三位。

　　8月三四线城市商品住宅市场量升价跌，成交量为443.78万平米，环比上扬13%，同比则上扬36%，成交均价为6744元/平米，环比持平，同比上扬5个百分点。

　　5月至今，一线城市商品住宅供应量已呈现连续4个月的下滑，本月已跌至240.89万平米，同比下滑幅度也达28%
　　一线城市商品住宅供求差距越来越大，本月供求比仅为1:1.62，由此也带动了库存量的进一步下滑

　　一线城市调控政策发酵，部分热点二线城市升温迹象开始明显，以至于厦门、合肥、南京、苏州等不少二线城市陆续出台调控措施。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看，上述城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付8降杠杆9类的措施出台，上述城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。

　　一线以及二线热点城市市场持续火爆，而三四线城市表现温和，在8去库存9大背景下，市场成交量显著上扬。但在没有被监测到的很多三四线城市，商品住宅的库存压力依旧巨大。9月6日，住建部曾表示将完善房地产宏观调控。发布的政策内容透露，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进，使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应。同时，建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。高库存压力下的三四线城市，稳价走量仍然是其2016年的主线。
　　一线城市解读：
　　同策咨询研究部数据显示，8月一线城市商品住宅成交量保持高位震荡，本月四城合计去化389.82万平米，环比上扬5个百分点，同比上扬9个百分点，从成交均价上看，连续3个月呈现上扬态势，本月达35032元/平米，环比、同比分别上扬11%和29%，再次创下历史新高。从供应力度上看，受到季节因素影响，新获领预售证的项目明显呈现下滑态势，5月至今，一线城市商品住宅供应量已呈现连续4个月的下滑，本月已跌至240.89万平米，同比下滑幅度也达28%。在供应和成交量的此消彼长下，一线城市商品住宅供求差距越来越大，本月供求比仅为1:1.62，由此也带动了库存量的进一步下滑。
　　从各城市表现来看，出现分化，除了上海外，其余三个城市都出现了不同程度的成交量环比下滑的情况。同策咨询研究部数据显示，8月，上海商品住宅成交量高达186.95万平米，环比、同比分别上扬42%和55%，创下今年年内月度第二高位。而深圳和广州本月成交量分别为23.29万平米和86.88万平米，环比分别下滑25%和24%，同比方面深圳大幅下滑6成，而广州则小幅上扬6个百分点。从北京市场看，本月去化92.70万平米，环比、同比分别小幅下滑1%和6%。从成交均价来看，北上广深四个城市分别达30926元/平米、42459元/平米、57728元/平米、17349元/平米，其中，上海房价创下历史月度新高，从同比情况看，四个一线城市均呈现上扬的情况，其中，深圳和上海的上扬幅度分别达60%和38%。
　　【解读】
　　由于网传上海9月将出台新政，造成8月底购房者恐慌性购房，各区房产交易中心人满为患，甚至出现了民政局排队离婚的怪象，从数据上看，上海8月的30日、31日两天，全市网签量分别达1314套和1123套，而平日多在500套以下，致使本月为2008年同期以来最强的8月。尽管住建委辟谣称未研究信贷新政，但我们认为上海仍然有出台政策的可能性，理由有五：1、325新政时，政策的演变进程就是传言、辟谣、发布，当天立即执行，这次刚刚到辟谣阶段，政策有可能在酝酿当中，然后在9月或10月择机出台 ；2、传言导致市场交易量大幅上涨，短期内市场出现暴涨，市场存在由于交易量价的大幅上涨倒逼政策落地的不确定因素；3、325新政后，4-6月市场逐步回归理性，但是5月份之后的地王重新拉升市场量价齐升的预期，尤其是7-8月市场重回量价齐升的状态，从这个角度来看，政策有必要出台为现在高涨的楼市降温；4、市场过热的城市，比如苏州、南京、厦门等城市已经有新一轮的限购或限贷政策落地，对于仍然处于高涨期的上海楼市来讲，存在出台政策的可能性；5、政策传言导致 部分开发商、中介利用传言推升上海楼市量价，短期内来看，针对这样的市场乱象，政策层面有可能会有落地，整治部分开发商和中介的乱象行为。
　　一线城市库存量方面：同策咨询研究部数据显示，截止8月底，4个一线城市累计商品住宅存量为2773.63万平米，环比、同比分别下滑4%和20%，并且已经连续两个月低于3000万平米大关，跌至2013年9月以来最低位。
　　从具体城市看，北上广深四个一线城市中仅上海出现存量环比大幅下滑的情况，上海本月末存量为722.62万平米，环比下滑幅度达14%，同比下滑幅度达39%，在一线城市中变化幅度最大，而其余的三个城市本月存量基本较上个月持平，上下幅度在1%以内，从同比情况看，北京下滑24%，广州下滑6%，深圳上扬25%。
　　按照四个一线城市近3个月商品住宅的平均去化速度计算，当前一线城市的存销比为7.19个月，较上个月的7.7个月再次下滑，连续两个月低于合理范围值以下，从具体城市看，上海的存销比最低，仅为4.89个月，跌至近年来最低，北京、深圳、广州的存销比分别为9.08个月、13.78个月、6.99个月。

　　二线城市解读：
　　8月份，监测的15个二线城市商品住宅市场呈现量跌价扬，成交量为1710.9万平米，终结了之前连续3个月下滑的态势，本月环比上扬5个百分点，同比上扬18%，从价格上看，本月小幅上扬1个百分点至11931元/平米，再创历史新高，同比增幅达18%。从供应量看，本月供应量达1215.11万平米，环比大幅上扬9%，同比持平，已连续11个月呈现供小于求的态势。

　　截止2016年8月，监测的15个二线城市商品住宅累计存量为12211.27万平米，创下2013年10月以来新低
　　按照近3个月的平均去化速度计算，当前二线城市存销比7.12个月，低于合理范围值内
　　从各个城市的情况看，15个监测的二线城市中有7个城市供应量环比下滑，这7个城市为重庆、杭州、大连、西安、宁波、福州、合肥，下滑幅度从17%到76%不等，而成都、厦门、长沙这3城市8月的新增供应量环比增幅都在90%以上。从同比情况看，长沙增幅分别达98%，在各城市中居前。
　　从成交情况看，多达9个城市本月成交量环比上扬，这9个城市为天津、重庆、武汉、成都、苏州、宁波、青岛、福州、合肥，上扬幅度从3%到39%等，其中，合肥上扬幅度最大。从同比情况看，呈现上扬的城市更是增加到了10个，其中 ，青岛、福州、天津的同比上扬幅度都在50%以上。
　　从成交均价看，有9个城市出现环比上扬，上扬幅度从1%到13%不等，其中，长沙和福州本月均价环比上扬幅度分别为13%和12%，在所监测二线城市中居前。从同比情况看，仅重庆和大连出现环比下滑，其余13个城市的成交均价均出现同比上扬，其中，苏州上扬幅度达51%，南京达45%，厦门达40%，宁波达33%，长沙达31%。从绝对值看，厦门、南京、苏州，分别以29441元/平米、22001元/平米、19069元/平米的成交均价居15个监测二线城市的前三位。
　　【解读】
　　一线城市调控政策发酵，部分热点二线城市升温迹象开始明显，以至于厦门、合肥、南京、苏州等不少二线城市陆续出台调控措施。例如，南京规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于35%，而未结清的居民家庭最低首付款比例则不低于50%。武汉的最新政策则是，当地拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，如果再次申请房贷款购买商品房，继续暂停发放相应贷款。而苏州楼市限购之后，厦门楼市限购终于落地。进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，因此，8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地，厦门也出台了楼市限购措施。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看，上述城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台，上述城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。
　　二线城市库存量方面：截止2016年8月，我司监测的15个二线城市商品住宅累计存量为12211.27万平米，创下2013年10月以来新低。本月所监测城市的商品住宅存量在上个月基础上继续下滑4个百分点，而从同比来看，也实现了连续12个月同比下滑，且本月同比下滑幅度达30%，为12个月来最大。按照近3个月的平均去化速度计算，当前存销比7.12个月，低于合理范围值内。
　　从具体城市来看，我司监测的15个二线城市中，多达11个城市本月存量继续环比下滑，这11个城市分别为天津、重庆、杭州、武汉、成都、大连、厦门、西安、宁波、青岛、福州、合肥，其中，南京、武汉、成都、厦门，下滑幅度从1%到14%不等，其中，合肥本月存量仅为157.97万平米，在二线城市中处于最低位置，同时，环比下滑10%，同比下滑66%，无论环比、同比下滑幅度上看，都在监测二线城市中居前。

　　三四线城市解读：
　　同策咨询研究部数据显示，8月三四线城市商品住宅市场量升价跌，成交量为443.78万平米，环比上扬13%，同比则上扬36%，成交均价为6744元/平米，环比持平，同比上扬5个百分点。
　　16个城市中有12个城市成交量环比上扬，其中，芜湖本月成交量达56.23万平米，环比翻番，同比增幅也达到2倍以上。从同比情况看，多大13个城市成交量出现同比上扬，除了上述提到的芜湖外，南平、蚌埠的同比上扬幅度都较为接近100%，分别达93%和88%。
　　从成交均价看，有9个城市出现环比上扬，上扬幅度在2%到9%，从同比情况看，也有9个城市出现上扬，其中，惠州、湛江、淮北的价格上扬幅度分别达到36%、19%、18%，在所监测城市中居前。从绝对值看，舟山、江阴是监测的三四线城市中仅有的两个价格破万的城市，本月成交均价分别达到11645元/平米和10776元/平米。
　
　　【解读】
　　在三四线城市“去库存”的背景下，较多的两个月的成交量已出现回暖。而当前，三四线城市量价出现上扬，主要的原因是外部城市比如南京、厦门、苏州和省会城市合肥的房价上涨，发生了外溢效应。除了调控政策之外，越来越多的市场信息也显示：“高烧”难以成为中国楼市的常态。美国评级机构标准普尔日前就发布报告指出，由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内中国房地产业增速将放缓。三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对较大，去库存仍是主线。
　　三四线城市库存量方面：截止2016年8月，我司监测的16个三四线城市商品住宅累计存量为3952.82万平米，环比、同比分别下滑6%和30%，并且从同比情况看，本月下滑幅度最大。从绝对值看，为2014年5月以来新低，按照近3个月的平均去化速度，当前存销比继续收窄至9.43个月。