导读：“智 • 道”产业园区沙龙围绕“创业创新”、“智慧园区”、“智慧城市”等热点话题，揭秘最适宜的众创空间模式——5万平米以内、专业服务、风格简约时尚；第四代新型产业园最佳总体空间布局——鱼脊网格布局；更有成功运作案例深入剖析，为参会者提供极具价值的行业“干货”，为政府、开发商、运营服务商企业、融资公司等全产业链成员搭建高效沟通的价值平台，分享产业地产思维，携手共赢，共创辉煌！

　　4月28日，由陆道股份主办，万通自由筑屋、君轩集团联合协办的《“智 • 道”沙龙2015成都站——产业园区的黄金时代》在成都城市名人酒店隆重举行。陆道股份作为集“咨询、规划、设计、实施、资本”于一体的全产业链平台服务商，分享了公司在产业园区规划、设计、运营等全产业链服务环节的专业观点和实践经验。

　　活动秉持高质量、高规格的标准，吸引了昭觉寺文化旅游商贸区、成都市成华区建设路商圈建设推进办公室、温江区委统战部、中海地产、张江集团、置信集团、蓝光地产、德商投资集团等相关政府机构，和产业园区投资、开发、运营、融资机构等80余位专业人士出席，论道产业园区，分享精彩观点。

　　谭启钰：中国•新常态•新产业

　　DAO陆道股份副董事长、首席运营官谭启钰：过去的中国经济发展模式必然不可持续，在这样的背景下转型实体产业经济才能使经济回归正常规律。振兴实体产业是新的经济增长极，能够带来持续的就业和税收，从而使地方政府走出土地财政的怪圈。

　　中国产业的发展并不缺少土地，而是缺少运作企业。在这个临界转型的时期，城市化发展积累了大量优质企业，面临转型契机。他们具有雄厚的资金实力，现代的管理体系，优秀的人才团队，优质的合作伙伴，他们能够成为未来城市产业发展的新动力和新主角。

　　在新型城镇化规划中，新型城镇化的三大核心是产业的城镇化、就地城镇化、以人为本的城镇化，但这三者归根结底是产业的城镇化，只有产业的城镇化才能提供就地的产业支撑和劳动力回流，只有优质产业的城镇化才能优化城镇的生产生活空间，达到以人为本。

　　胡之骥：众创空间——互联网时代的新型孵化器

　　上海陆宥投资管理有限公司董事总裁胡之骥：中国的可持续强盛之路需要更为广泛而扎实的创新创业基础，而众创空间是大众创业万众创新的主要载体，具体形式包括苗圃、孵化器、加速器、科技园等。

　　从规模角度讲，新城镇建设规划大，功能全，但其中的众创空间应该是小而专业的空间群，具有各自的专业特色；从服务功能角度讲，空间内的实体企业和虚拟挂靠型企业同样要服务好，这些都是园区大数据的重要组成部分。服务的方法也是虚实结合，即实地服务与互联网虚拟平台服务并重；从文化角度和内部功能布局而言，现代企业竞争激烈，节奏快，信息交互迅速，工作闲暇却也更强调休闲与慢生活。结合中国的国情，未来发展较好的众创空间规模应在5万平米以内、提供专业服务、风格简约时尚。

　　杨程成：自由筑屋创新社区模式介绍

　　万通自由筑屋副总经理杨程成：自由筑屋创新社区=创新企业孵化器+青年社群空间+创新企业加速器。以“线上线下全程金融服务” 、“跨区域的资源整合”为特色，为中国的创新创意人群提供卓越办公、社群及创业支持服务。

　　核心模块一：创新企业孵化器。实现创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合，为创新企业和个人创业提供低成本、便利化、全要素的新型开放式创业生态服务系统。

　　核心模块二：青年社群空间。青年社群空间以精致的环境设计、舒适的空间布局及便捷友好的公共配套和活动组织为青年人群提供一个多样化的创业、生活社区及交流的空间。

　　核心模块三：创新企业加速器。引入多层次资本市场资源，加速创新企业成长。

　　王伟东：新时空视野下的第四代产业园区设计

　　陆道股份建筑事业五部总经理王伟东：第四代产业园区是以产业可持续发展为目标、产城融合为核心理念、产业链及产业集群为基础、平台服务为支撑、生活配套为保障、环境友好为引力、品牌特色为灵魂的绿色、智慧新型复合园区。

　　人性尊重成为园区设计第一要诣，无论总体布局、交通规划、景观设计，公共用房配置，还是建筑细节，设计追求的目标是营造一种更为人性化的乐创生活方式。园区不再是呆板的兵营式工厂，而是激发灵感的创意天堂。

　　上海张江张家口高新技术产业园以“一带贯东西、一环联六园”的设计构思，致力于打造成为绿色环保、配套完善、智慧人文、可持续发展的新型第四代产业园。陆道股份携手公司股东久有基金，导入并孵化了首批高新技术企业，引爆了北方硅谷的提速发展。

　　胡洪：成都智慧城市项目的机遇与挑战

　　陆道股份成都分公司副总经理胡洪：“智慧城市”是建构未来社会体系的系统工具，它所带动的相关产业正属于产业发展周期的初期，它的发展必定会成为下一个经济增长的蓝海。

　　智慧城市三大建设模式：以信息基础设施建设为先导的建设模式、以物流网产业为驱动的建设模式、以行业应用为突破口的建设模式。

　　智慧城市建设的四种典型运营模式：政府投资运营，企业参与建设；政府与企业合资建设与管理；政府统筹规划，企业投资建设；企业建设运营，政府、公众购买服务。

　　智慧城市全产业链发展方式：
　　1、产业园区：全产业链，抱团获单，形成项目交易平台和资金池；
　　2、产业基金：资金运作平台，投向项目运营和技术孵化；
　　3、技术孵化：为产业园区获取技术订单服务，推动智慧城市产业的技术更新。

　　胡鸿俊：保温装饰一体化是绿色建筑的趋势

　　君轩集团董事长胡鸿俊：绿色建筑的核心是环保、节能、和谐。外墙保温系统是建筑节能体系的核心之一，是实现建筑节能的前提。继“外墙保温+外饰面”的现场施工，及增加保温功能的幕墙系统后，融合了外墙保温及装饰的一体化产品应运而生。保温装饰一体化是绿色建筑的趋势，同时是PC建筑不可或缺的。

　　嘉宾精彩观点层出不穷，从开发、投资、设计、运营等全产业链服务平台的高度探讨了产业园区发展的无限可能性。与会嘉宾认为，未来在一二线城市，新型产业园区将会成为房地产行业的一个机会，这种新型园区既承载了城市的功能，也承载了区域产业发展的功能，在区域发展和人口导入方面都将发挥示范作用。

　　精彩互动

　　四川中汇力投资有限公司董事长吴波提问：产业地产中土地性质的问题，工业和商业的用地比例，是怎样的一个结合？

　　王伟东回复：现在产业地产的用地确实不好做，跟做地产的思维是有很大关系的。用做居住地产和商业地产的思维做产业地产是不合适的。第一，建议先去除做商业地产的思维，思路要转变；第二，关于比例问题，我们开发一个大的园区，居住、商业、配套，是怎样的比例，这个比例很难界定，以我做过的项目经验，每个项目的环境不一样。但可以明确的是有一个比例范围，这是有一个科学定量的。

　　谭启钰回复：基于吴总提出的土地性质的问题，我国的相关政策是制约产业发展的。结合我自己的理解，我觉得吴总提出的问题还是一个土地一级开发的问题，跟做产业园区还是有区别的。如果我们能对接资源、对接资本，把存量的资源盘活起来，我们从这里面去寻求未来的发展方向。因此，做园区跟土地的一级开发、二级开发是不同的，存在一个思维方式的转变。做园区的核心问题是做商业，城市中商业的烂尾工程居多。我们做园区要研究的是产业结构和产业布局是否和当地自身的资源是匹配的。从做商业到做园区，是一个思维的改变。很多方面，我们都是要去寻找一些脱胎换骨的深度变革的。

　　吴波提问：我最关心的一个问题：价格。想知道跟你们合作的一个价格区间和合作方案。

　　胡鸿俊回复：价格区间一般在250-350左右，具体的合作方案稍后我们深入沟通。

　　新加坡IGG集团董事、副总裁刘忠绵：
　　陆道股份做产业园区，是一个有责任心、有使命感的举动。
　　首先，做产业园区要重新考虑这个产业的内容。你要考虑这个产业怎么来做？我觉得要回归生活，生活本身就是产业，我觉得未来中国要在生活中做一些产业。
　　第二，产业园区发展的未来。能不能陆道股份倡议，政府能来对产业重新定义。不要各地区之间在发展产业过程中，老发生抢的问题。我们近期参观了日本和韩国的产业园区。园区开始之前，政府先开一家银行，入驻的企业可以向政府贷款，促进了企业的飞速发展。但国内的情况是有很大不同的。

　　谭启钰回复：产业的发展还是要围绕就地发展和以人为本的原则。中国在新型城镇化发展方面，存在很多大跨度的差异，是最能做成新型城镇化的各种模式。我们公司在新型城镇化方面也有一些已有的案例和研究，有机会的时候可以在成都这边再来开展关于新型城镇化道路的一些分析。

　　王海燕提问：万通自由筑屋分享的模式很好，商业配套这块是如何考虑的？是否有一些商业配套在里面。

　　杨程成回复：有。以我们在通州实现的案例，是把商业等相关配套分开来做，实现证券化，以股权的方式分配出去。

　　成都置信集团何东翔提问：我们置信集团也做了一些产业园区的项目，也在面对各种企业升级转型的问题。

　　胡之骥回复：我们现在所关注和定义的众创空间，是让这些有创新创业意愿的人去做，我们要做的就是做一个平台，让这些创业创新的草根不至很快死掉，如果能形成一个循环经济，这就成了一个新的业态。联动互联这块也是我们关注的重点，它跟我们刘总刚刚提到的贴近生活也是相关的。我自己有一个建议供大家参考，我们做产业园区还是要注意一个互联化，我们今天做这样一个论坛，就是要恢复资源共享的意识，实现资源的打通。

　　胡洪回复：做产业园区要思考三个问题，业态，周期和周期是否与自身匹配，产业园区自身的问题。