我们过去十几年，城市化率超过了50%，从建设面积、开发投资等各项指标看，都是建国以来没有见到过的速度。我们可以把它比作长骨架的时期。
　　未来五年，怎么能够走上新常态？我有一个想法，城市形态要一些内涵要求，这些年城市化对城市内涵要求可能关照的不够，因此要增加城市内涵。我不是研究城市的专家，但我从经济学角度有一些认识，我觉得城市是一个高密度的社会经济体制。

　　一个城市几平方公里？到底住了多少人？晚上住了多少人？白天有多少人过来工作？这个达到一个临界值，我们就叫城市。但是，这些年以长架子为主的城市化很大程度上把这个概念淡化了。所以：
　　第一，城市当中要坚持城区的概念。什么叫城区？我们现在的城市化认同没有边。历史上城市是有边的，就是城墙，那个时候出于防卫的需求，城墙建设在那个时候轻而易举，我们古代城市蛮紧凑。现在房屋突破城墙了，城市的概念又变成城乡一体的行政区划，这样就导致我们的城市在扩大，将来五年、十年能不能往里收一收？要把城市建设集中到城区，做城区。
　　比如说，上海最老的区静安区到今天没有合并，几平方公里，一平方公里到今天容纳3.2万人，白天静安区是上海最重要的商业区，20几万人进去上班、进去消费，这个地方秩序很好，井井有条。这是为什么呢？因为老上海基础设施投资累计比较大。
　　基础设施建设，不光注重地面，还要注重地下。上海的静安区如此，我去新加坡看它的城市规划，地下规划了两百米，二十米干什么，六十米干什么，都有严格的标准。
　　第二，城市要扩张的时候，要有一个指标，就是原来密到什么程度可以扩。
　　现在城市都稀稀拉拉，再跨出去搞一个新城，想法再好，它撑不起来。老城、新城之间有发展规律，老城密度不到临界点，没有发展新城的条件。这是为什么很多新城造了很好、规划也很好却缺乏人气的原因。只有过了临界点才能往前走，否则撑十年也撑不起正常的城市人气。因为原来城市老区压强不够，集聚的资源不够。
　　我们各个地方很多城市，老区到底压强到多少，老区不够密能不能收缩一下，把有限资金配套到老区完善上来？要有一个标准。
　　第三，我们对城市建设的人才要求要有一个标准。现有的建造设施要吸引人利用人，这是下一步新型城镇化非常重要的一方面。这需要政府有这个观念，留一座空城不是好政绩，这是负面的政绩。现在我们有了骨架，看看谁能够往骨架上长肉，组织活动，吸引人气。
　　我看过一些案例挺有意思，同样的城市人口，同样的消费水平，如果这些积极活动分子去搅动，活动频率就会高起来。所以我们文化的需求，对活动的需求，下一阶段要动足脑筋。中国的城市不要再往摊上做文章，要往已经摊开的面积上做活动文章。
　　最后一点，要遵守市场的自发性。我们老觉得城市这么复杂的东西，没有专家、没有官员、没有人画张图怎么行？这个话有道理，因为城市高度复杂，城市很难建成，而中国城市专家太少，真正懂城市的专家太少。
　　浦东区成立的时候请专家去开会研究，我就问了一个问题，陆家嘴有没有保姆买东西的地方？香港中环有了，纽约有了，华尔街擦个鞋的地方都有了浦东也要有。我们现在的城市太高大上，高大上的结果就是生活不方便。市场都欢迎高端人口，我们没有低端人口，高端人口就变成低端人口，他不得不浇花。所以说，城镇化新常态需要有良好的市场规划。