编者按：
　　8月28日，由上海市工商联主办、上海市工商联房地产商会承办的“推进科技创新中心建设规划土地政策专题宣讲会”隆重举行，会议邀请了市规土局的相关领导，在现场为开发商答疑解惑。现场未解决的问题，由房地产商会整理成文，向市工商联和市规土局汇报，有的已有书面回复。以下是上海工商联房地产商会法律分会副会长单位、上海德载中怡律师事务所整理收集的会员问题，以及市规土局的回复。
　　关于存量工业用地盘活政策实施过程中有关土地用途等问题咨询
　　上海市规划和国土资源局：
　　近年来，贵局出台了一系列关于盘活存量工业用地的相关规定和政策，产生了良好的社会效益。但本所律师在具体操作时，发现实务中对于有关工业用地及相关类别的土地出让还存在对于贵局相关规定理解上的困惑和问题，特向贵局书面提出咨询如下，望贵局拨冗解答，以便使贵局的规定得到准确的执行。

　　一、问题的提出
　　上海某知名外资企业在浦东新区张江科技园区内拟购买一处在建房屋作为其地区总部使用。该项目的开发商为张江政府的下属单位，其也是整个张江高科技园区的开发主体。
　　该外资企业购买房屋的用途主要作为办公室使用并且包含一定的研发功能。而在该幅土地的使用权证中，土地用途标明为“科研用地（产业园区类）”。
　　据我们了解到，上海市一直致力于在闲置工业土地的二次利用工作以充分发挥土地的可利用价值。在市规土局及市政府的有关文件中，我们查询到了有关政策出台背景及内容。如在2011年《关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约的若干意见》（“2011意见”）中提及区内企业可将工业用地用途调整为“科研用地（产业园区类）”。
　　而此后在2013年出台的《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》中又增加了土地分类编号为C65的“研发总部用地”。
　　2014年3月28日，市政府又出台了《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（“2014规定”）的规定，将科研总部用地细分为“研发总部（产业项目类）”和“研发总部（通用类）”。
　　但是对于前述文件在操作中如何衔接，实践中尚有不同理解。

　　二、具体问题
　　（1）在现行土地证上标注为“科研用地（产业园区类）”上的建成房屋是否可作为办公使用？
　　我们看到在目前在建的“科研用地（产业园区类）”上的房屋是按照办公楼的标准所建，但无论产权证书或是设计图纸上均未出现“办公楼”的字样。故我们不能确定，对于根据2011意见，在土地使用权性质为“科研用地（产业园区类）”的土地上兴建的房屋，是否可以作为办公楼使用？对于买受该类建筑后的主体，是否仅限制注册在园区内企业购买？在购买此类建筑后，买受人将其作为研发总部，对于研发用途的比例是否有明确要求？
　　我们另注意到，2014规定中将科研总部用地细分为“研发总部（产业项目类）”和“研发总部（通用类）”，那么上述根据2011意见取得“科研用地（产业园区类）”如何适用后续规定中的分类？
　　（2）“科研用地（产业园区类）”房屋是否可用于企业注册
　　在买受人受让该房屋后，其是否可将并无研发经营范围的关联企业注册于部分单元？对此，我们征询过工商部门，得到的答复是尚无明确意见，操作中需与贵局协调。
　　（3）出租和转让的限制
　　由于现行规定要求对此类房屋整体转让，不得分割出售。买受人受让后，存在实际上超出自用需求的情形。那么，买受人可否将自用之外多余的部分面积出租给他人？如可出租，是否存在对于租赁面积占全部面积的比例限制和对承租人资格的限制？
　　最后，买受人存在今后根据其业务需要，不再继续在现有园区内经营的可能。如果企业发生整体迁移的，可否将房屋再次转让？是否有对于转让的相关限制？
　　上海德载中怡律师事务所
　　2015年9月14日