在房地产宏观调控的近些年，建筑房地产领域的争议与纠纷也显露出增多的趋势，这一方面是受制于开发商等建设单位受调控影响资金紧张等现实因素，另一方面也反映出这个领域还有许多地方有待完善。
　　我国曾在1991年推出过《建设工程施工合同文本》，并在完善、修订的基础上推出了99版示范文本，对当时出现的履约率低、合同内容不完备、格式不规范等现象起到了很好的规制作用，该文本在长期的应用与实践中也证明了自身的价值。
　　一晃十余年过去了，我国的建筑房地产业又面临着一些新的问题和要求，比如怎样更好地借鉴国际上的工程管理经验并与之接轨，更好地促进承包双方的交易安全与便捷，如何加强法制意识并提高法律服务在开发、建设活动中的重要性等。在这样的背景下，住建部和国家工商总局又推出了2013版《建筑工程施工合同（示范文本）》。该文本有许多新的亮点，比如：在价格条款的约定上从定额计价模式转向工程量清单计价模式，凸显了市场经济环境对企业自主报价能力的要求。同时，新版示范文本也吸收了许多来自国外合同文本的经验，以及法律法规、司法解释中的新成果，强调了建设单位与施工单位之间权利义务的平衡。
　　《2013版建设工程施工合同（示范文本）应用指南与风险提示》一书由中国法制出版社出版。出台新版的《建设工程施工合同》，其目的在于适应和促进建筑业的发展，但它可能无法完全适应当前工程实践的情况。周吉高律师主编《2013版建设工程施工合同（示范文本）应用指南与风险提示》，对新版建设工程施工合同（示范文本）进行了一些前瞻性的研究解读，方便企业参考和使用。

　　一、预告登记的法律效果
　　根据我国《物权法》第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
　　但交易中心和房管局都表示这仅仅是法律上的规定，实践中虽然失效了，但是交易中心网上系统仍然会有网签和预告登记的信息，并不会自动删除该信息。如果开发商要二次销售的，必须由小业主和开发商同时到场办理撤销网签和预告登记之后才能重新办理网签手。，否则，交易中心不予再次办理网签和预告登记。
 
　　二、关于房屋权利顺位问题解析
　　一般而言，房屋在整个在建过程中可能会产生以下几个权利：
　　1、因工程欠款而产生的债权；
　　2、因在建工程办理抵押而产生的抵押权；
　　3、小业主购房，并办理预告登记后产生的准物权（房屋所有权）。
　　根据最高人民法院《关于建筑工程款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号）》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
　　《合同法》第二百八十六条又规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
　　从上述两项法律规定我们可以得出，小业主一旦办理了预告登记，小业主对该房屋享有的所有权将优先于工程欠款的债权。如果所购买的房屋上还设有其他抵押权的，则第三人所享有的抵押权不能对抗工程款优先权，在小业主已支付全部或者大部分房款后，更不能对抗小业主的所有权，即权利顺位如下：小业主准物权（房屋所有权）、工程欠款债权、第三人抵押权。
　　综上所述，小业主对于该房屋所享有的准物权，即房屋所有权是有所保障的，优先于工程欠款而产生的债权及第三人的抵押权。

　　三、房地产担保的非常见方式——房屋预告登记
　　部分开发商在将土地、在建工程办理抵押之后，往往会面临着因为无其他担保而经营运作难的情形，作为投资人从风险控制角度出发，往往也无法为无任何担保的项目进行投资。
　　然而，根据上述房屋预告登记法律效果以及权利顺位问题的分析我们发现，开发商在项目办理预售许可证之后，可以通过将房屋以适当低于市场价的价格出售给投资人，并办理预告登记的方式，作为其融资或其他的担保。待债权期限到期后，融资人按约定归还投资款本息，双方再共同办理网签及预告登记的撤销手续。
　　如最终融资人无法按期归还投资款本息的，则投资人可以要求融资人将已办理预告登记的房屋按原《房屋买卖合同》约定，办理过户手续，之后再处理该房屋。如果融资人拒绝配合房屋过户的，则投资人可以根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，通过法院诉讼，请求法院判令融资人按约履行房屋过户义务。

　　四、解决项目去化慢的方式之一
　　许多开发商在项目完成之后，会因为营销方面的经验不足，导致销量不佳、去化慢和资金回笼速度不理想的情况。根据上述分析，我们同样可以找到缓解房企资金周转速度慢的方式，即通过投资人与营销团队合作，根据投资人对整个项目的评估，先对房企进行投资，并将整个项目办理网签和预告登记至投资人名下，后交由经验丰富的营销团队承销。每售出一套解除一套预告登记，售房款汇入双方指定的监管账户。待债权期限到期后，监管账户中的售房款作为归还投资人的投资款本息的资金来源，剩余部分仍归开发商所有。
　　由此，可以解决因开发商营销经验不足所造成的销量不佳、去化慢的问题，同时也加快了开发商资金周转速度。

　　五、潜在的风险及应对
　　但上述通过房屋预告登记的方式作为融资担保并不是没有任何法律风险的。如果融资人在融资期限到期后未能按约归还投资款本息，也不同意配合投资人将房屋办理过户手续的，那么投资人将会面临投资款本息无法取回，商铺亦无法处置的局面。
　　为此，投资人可以诉至法院，并对系争房屋进行查封，根据原双方签订的《房屋买卖合同》约定，要求法院判令融资人退房并承担相应的预期过户违约责任。
　　面对投资人的诉请，法院可能会有两种处理结果：
　　1、法院支持投资人诉讼请求，同意解除房屋买卖合同，要求融资人返还房款，并承担违约责任。如果融资人无力还款的，则法院可以就其查封的系争房屋进行拍卖。此时，投资人作为房屋的买方，对于房屋权利是第一顺位的。因此，经法院拍卖后所得款项，投资人可以优先于工程欠款债权人与抵押权人，获得受偿。
　　2、法院不支持投资人诉讼请求，认定双方实质是融资关系，原《房屋买卖合同》无效。如果法院这样判决，那么投资人作为借款人，其对于房屋拍卖后的受偿顺位将延后于工程欠款债权人和抵押权人。即虽然投资人申请查封了系争房屋，但是法院拍卖房屋后的所得款项，会先预留出工程欠款和抵押权所担保的债权金额，剩余部分再归还投资人。在这种情况下，投资人可能会面临融投资本息不能得到足额偿还的风险。
　　因此我们建议，在采用房屋预告登记作为担保的同时，可以适当的要求融资人提供其他公司或者股东个人担保，以降低自身风险。
　　另外，我们还提醒各房企，根据目前的法律法规，企业之间的资金拆借是非法且无效的，借款方无法保障其利益。因此，我们不建议企业之间直接以资金借贷的方式解决资金难的问题。

　　六、综述
　　上述担保方式为房地产企业非常见的一种担保方式，相较于传统的土地抵押、在建工程抵押、股权质押等方式，亦具备可操作性。只要对潜在的风险适当地予以控制，依然可以缓解房企资金紧张的局面，为房企经营运作提供了保障。