文/华伟
当前中国的崛起，离不开稳定的国内外环境。尤其是，只有保持合理、可持续的经济增长方能保证全社会每年就业的稳定，并进而实现内部的和谐。历经30多年改革开放，我国经济总量已经稳居世界第二。要想继续实现经济的可持续增长，难度不容小觑。传统高速增长的外贸出口早已尽现疲态，目前国内严重过剩的产能更使实体经济转型艰难。消费尽管增长强劲，然而要想成为发展的唯一引擎却是力不从心。有鉴于此，在尽力稳定外贸的前提下，国内投资与消费的双引擎才是我们未来发展的不二选择。
我们欣喜地发现，本届政府早已高瞻远瞩、未雨绸缪。一幅农民变市民、市场为主体、大力盘活存量土地资源的新型城镇化图景跃然眼前。以产业从大中城市向中小城市转移为先导，以中小城镇的基础设施建设为核心，以农民变市民的刚性房地产需求作支撑，新型城镇化战略顺利启动。政府主导、市场运作、刚需护盘的建设性投资替代了传统诱发产能过剩的生产型投资，而以逐渐富裕起来的新旧市民通过住宅刚需的有序释放又同步激活了国内消费。尤值一提的是，传统意义上淘气的房地产业恰恰成了联通国内建设性投资与消费的最佳桥梁，从而顺理成章地迎来了前所未有的发展机遇。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“完善城镇化健康发展体制机制，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推进大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展”。最近召开的中央城镇化工作会议进一步明确了推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务，为未来新型城镇化指明了方向、开拓了道路，并且把“促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化”作为首要任务。新型城镇化战略被赋予很高战略地位和历史担当，和工业化一道，被视为现代化的“两大引擎”之一，被视为解决“三农”问题的重要途径，推动区域协调发展的有力支撑，中国内需的最大潜力所在，扩大内需和促进产业升级的重要抓手，对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化、实现中华民族伟大复兴的“中国梦”，具有重大现实意义和深远历史意义。
改革开放以来，我国城镇化进程明显加快，取得显著进展。2012年，城镇人口达到7.1亿，以城镇常住人口计算的城镇化率达到52.6%，城镇化进入加速发展阶段，但与发达国家70%-80%的城镇化水平存在一定的差距。况且，据有关统计数据，户籍人口城镇化率仅为35%左右，城镇基本公共服务尚未实现常住人口全覆盖。所以，我国的城镇化进程还有很长的路要走，不仅在数量上要实现城镇化水平的逐步提高，而且要紧紧围绕提高城镇化发展质量，稳步提高户籍人口城镇化水平，为现代化建设奠定坚实基础。对应于城镇化水平现实与理想的差距，中国的房地产就有了很大的发展空间和想象空间。
城镇化的加速发展意味着城镇人口承载力的不断增强，无论从数量指标还是质量指标上，都需要城市不断满足新增人口和存量人口对房地产产品的需求。
房地产业凭借其强大的产业关联度和需求带动力，势必在扩大国内需求，确保中国经济稳定增长，实现中国经济结构转型升级，以及推动城镇化进程中，肩负着义不容辞的重要责任。房地产业在为新型城镇化战略的顺利推进贡献力量的同时，亦将受益于新型城镇化进程，房地产业将迎来难得的发展机遇和城镇化红利，中国房地产业有望更上一层楼。 第一，新型城镇化战略的核心是 “人的城镇化”，主要任务是农业转移人口市民化，使劳动力在城乡之间、城市之间充分流动。
在此背景下，伴随着大规模的农民市民化、基础设施的改善以及城市产业的转型升级，将产生大量的房地产刚性需求和改善性需求，可以把房地产发展的强大动力和需求的巨大潜力有效释放出来，充分发挥消费的基础作用。第二，新型城镇化战略将产生大量的建设性投资，比如中小城镇基础设施的建设，投资中小城镇的基础设施，为产业转移进入、城市转型升级做基础设施配套。通过土地市场来为基础设施买单，再通过产业和就业的转移来为土地市场买单，使政府、企业、个人都从城镇化中受益。这种建设性投资以新型城镇化为背景，以承接产业转移为依托，以人口向中小城市集聚为标志，建设性投资会使得房地产继续繁荣，充分发挥投资的关键作用。第三，由于过去对于城镇化规律认识不清、城镇化建设经验不足、政府和市场关系没有理顺等多方面的原因,致使大中小城市发展不协调、不平衡。一方面，优势资源集中于大城市，教育、医疗等基本公共服务优越，人口蜂拥而入，造成就业、居住、交通、环境等方面压力过大的“城市病”，造成房地产市场供不应求的严重失衡状态，房价畸形，扭曲了市场机制在资源配置中的决定性作用。另一方面, 中小城市发展参差不齐,城市的资源禀赋和比较优势并未充分释放，人口、产业的聚集效应没有完全发挥。这使得有些中小城市缺乏人口和产业的吸引力，从而导致房地产市场缺乏发展的“源动力”，供需两虚；相反有些中小城市，土地城镇化速度远快于人口城镇化速度，大量房地产闲置，有价无市，“空城”“鬼城”连片，造成资源的极大浪费。新型城镇化战略将优化产业和城镇布局，根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展，促进产业和城镇融合发展。通过政策杠杆和经济杠杆把人口和产业从大城市引入中小城或卫星城，缓解大城市压力，增强中小城市活力，为各地房地产业的健康可持续发展注入动力。第四，农业转移人口真正成为城镇居民，得到与城镇居民同等水平的基本公共服务，完全融入城市生活，免除后顾之忧，收入和消费水平相应提高，需求潜力得到释放，消费结构升级，对生产性和生活性服务项目需求增加，随之带动城镇商业地产、写字楼、公建配套等物业的需求。
从以上几点的分析可以看出新型城镇化战略对房地产业的重大利好，但是挑战与机遇并存，风险与红利共生，需要正确地认识与把握房地产发展中政府与市场、中央和地方的辩证关系，探索一条适合中国国情、符合发展阶段特征的房地产可持续发展路径。
第一，正确处理政府和市场在房地产发展过程中的关系。总的原则应是坚持市场化改革方向，使市场在房地产资源配置中起决定性作用，而政府要“补好位”，弥补房地产市场中的失灵，更好地发挥政府的作用。
在住房供给上，协调“政府保障轨”和“市场轨”的供给比例，实现经济效益和社会效益最大化、效率最优化，避免落入福利陷阱。以市场化手段为主实现新型城镇化过程中的刚性需求和改善性需求，政府保障性供给做必要补充，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产供应体系的调整中，通过经济杠杆和政策杠杆的引导，形成高档商品房、中小户型商品房、限价房、经济适用房、廉租房等多层次的住房供应结构体系。在保障房的建设中，政府可以考虑引入民间资本和社会资本，利用市场化手段进行融资建设，缓解政府资金压力。
在房地产调控上，充分发挥市场“无形之手”的作用，减少政府“有形之手”的直接行政干预，政府应加强房地产方面的税法体系建设，建立以财税、金融和法律等市场化手段为主的房地产调控长效机制，推进房地产调控目标制定和政策手段运用机制化，提高相机抉择水平。同时加强各个调控手段的关联性和耦合性，增强调控政策的前瞻性、针对性、精准性。
第二，正确处理中央和地方、顶层设计和摸着石头过河的关系。考虑到房地产的受益范围、房地产市场信息的复杂性以及中央和地方信息的不对称性，需要合理划分中央和地方在住房保障体系建设的事权和支出责任、理顺中央和地方在房地产调控中的关系。强化中央对地方的政策约束和激励，建立中央和地方激励相容的体制机制，加强中央政府在发展原则、长效机制和制度安排方面的顶层设计，而地方政府在顶层设计下进行积极探索，走出一条符合自身情况的可持续发展路径。
由于保障房体系建设具有地域管理信息优势，而且是一项巨大的系统性民生工程，所以应作为中央与地方的共同事权，由中央和地方共同承担，中央和地方承担共同但有区别的责任。在房地产调控上，赋予地方政府更多的自主权，避免全国“一刀切”、“同步走”。房地产调控应划分城市类型，根据不同类型城市房地产市场的具体特点，进行针对性的调控。地方政府在中央制定的长效机制框架下，利用市场化的手段调控本地房地产市场。中央政府完善调控成果考核评价体系，对地方政府调控结果的经济效益和社会效益进行综合评价。
在新型城镇化战略下，与经济社会发展同步, 以刚性需求和改善性需求为依托、人口和产业转移为支撑的房地产业正迎来新一轮的发展机遇。只要积极探索出一条可持续的房地产发展路径，持续稳定的房地产投资与消费将是未来中国经济社会发展的不竭源泉。新型城镇化战略将助推中国楼市更上一层楼, 楼市的健康、稳定、可持续发展将为国家富强、民族振兴、人民富裕的“中国梦” 提供持续的动力。（作者为华东师大东方房地产学院常务副院长）
